direct naar inhoud van Regels

Notenhoff - partiële herziening 2015

 

Status: vastgesteld
Identificatie: NL.IMRO.0874.ANDLBP201501-VSG1
Plantype: gemeentelijke overheid/bestemmingsplan

Toelichting

 

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel van het plan

1.2 Begrenzing plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

1.4 Opzet bestemmingsplan en toelichting

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

2.1 Ligging in de omgeving

2.2 Huidige gebruik van de gronden

2.3 Eerder beoogde ontwikkelingen

2.4 Bijgestelde ontwikkeling

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.2 Provinciaal beleid

3.3 Regionaal beleid

3.4 Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4 Planologische en milieutechnische randvoorwaarden

4.1 Archeologie

4.1.1 Onderzoek

4.1.2 Aanvullend veldonderzoek

4.1.3 Resultaten bij sloop en het bouwrijp maken

4.2 Bodem

4.2.1 Onderzoek

4.3 Cultuurhistorie

4.4 Externe veiligheid

4.5 Flora en fauna

4.5.1 Gebiedsbescherming

4.5.2 Soortenbescherming

4.5.3 Onderzoek

4.5.4 Aanvullend onderzoek

4.6 Geluid

4.6.1 Onderzoek

4.7 Kabels en leidingen

4.8 Luchtkwaliteit

4.9 Milieuhinder bedrijvigheid

4.10 Water

4.11 Duurzaamheid

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 Aanleiding tot ontwikkeling

5.2 Bijgestelde doelstelling

5.3 Verkeer en parkeren

5.4 Fasering

Hoofdstuk 6 Juridische toelichting

6.1 Algemene juridische opzet

6.2 Bestemmingen

6.2.2 Groen

6.2.3 Maatschappelijk

6.2.4 Tuin

6.2.5 Verkeer - Verblijfsgebied

6.2.6 Water

6.2.7 Wonen

6.2.8 Waarde - Archeologie

6.2.9 Algemene regels

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Vooroverleg

8.2 Zienswijzen

 

 

 

 

 

Bijlagen bij de toelichting

 

bijlage 1 Archeologisch Bureauonderzoek

bijlage 2 Inventariserend Veldonderzoek, verkennend booronderzoek

bijlage 3 Aanvullende Archeologie rapportage

bijlage 4 Verkennend bodemonderzoek

bijlage 5 Natuurtoets

bijlage 6 Nader onderzoek natuur

bijlage 7 Inventarisatie huismus, gierzwaluw en vleermuizen, deel 1

bijlage 8 Inventarisatie huismus, gierzwaluw en vleermuizen, deel 2

bijlage 9 Akoestisch onderzoek

bijlage 10 Onderzoek luchtkwaliteit

bijlage 11 Waterhuishoudkundige uitwerking

bijlage 12 Watervergunning

bijlage 13 Wateradvies waterschap

bijlage 14 Beleidsnota aan huis gebonden activiteiten

bijlage 15 Nota Vooroverleg

 

Hoofdstuk 1 Inleiding

 

1.1 Aanleiding en doel van het plan

De gemeente Woudrichem en Woonservice Meander hebben het voornemen de Notenhoff en omgeving te herstructureren. De aanleiding hiervoor is:

Daarnaast wil de gemeente het voorzieningsniveau van Andel verbeteren.

Deze doelstelling heeft er in 2010 toe geleid dat er een ontwikkelingsplan is uitgewerkt die voorzag in nieuwbouw van het zorgcomplex en de er naast gelegen seniorenwoningen.
Door de gewijzigde huizenmarkt van vraag en aanbod is in 2014 de voorgenomen ambitie bijgesteld. Niet langer wordt ingezet op vervangende nieuwbouw maar blijven de bestaande woningen gehandhaafd. Deze relatief goedkope woningen worden dan na renovatie te koop aangeboden. Met name bedoeld voor de doelgroep van starters op de woningmarkt en kleine huishoudens.
De nieuwbouw van het zorgcomplex is voor een deel gerealiseerd, voor het nog te vervangen deel aan het Dokter Esseveldlaan is een nieuw ontwerp uitgewerkt. Dit nieuwe ontwerp is minder omvangrijk als in eerste instantie is beoogd. De huidige locatie is weer als uitgangspunt genomen en hierdoor kunnen ook de woningen aan de Kon. Emmastraat 3, 5 en 7 behouden blijven.

Het woongebied blijft daardoor in de huidige structuur en opzet gehandhaafd, wel wordt ingespeeld op eisen en wensen van deze tijd op het gebied van wonen en zorg.
Dit bestemmingsplan wordt opgesteld omdat de in eerste instantie voorgenomen herstructurering in het vigerende bestemmingsplan Notenhoff is vastgelegd en de nu voor gestane ontwikkeling in het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk is.

 

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in de kern Andel, tussen de Langenhof in het westen, Koningin Emmastraat in het noorden, de Julianastraat in het oosten en de Hoofdgraaf in het zuiden.

[image]
Afbeelding - luchtfoto van Andel, gemeente Woudrichem, waarop het plangebied in rood staat aangegeven.

Het totale ontwikkelingsgebied De Notenhoff is circa 3,5 hectare groot, onderhavige herziening betreft circa 2,4 hectare van dat gebied.

 

1.3 Geldend bestemmingsplan

Niet het gehele plangebied van bestemmingsplan "Notenhoff" zal met het onderhavige plan worden herzien, slechts het deel waar voornamelijk de veranderingen plaats zullen hebben worden hierin meegenomen (zie afbeelding hierna).

Het oorspronkelijke bestemmingsplan "Kom Andel" is door de raad van de gemeente vastgesteld op 3 november 2008. Vervolgens is het plan door Gedeputeerde Staten op 20 april 2009 (nr. 1493269) gedeeltelijk goedgekeurd.
Het bestemmingsplan "Notenhoff" is daar een partiële herziening van en is door de raad van de gemeente vastgesteld op 29 maart 2011 en is geheel onherroepelijk.
Ter plaatse van het onderhavige plangebied is daarmee het bestemmingsplan "Notenhoff" vigerend.

[image]

Afbeelding - grenzen plangebied

 

1.4 Opzet bestemmingsplan en toelichting

De plan toelichting gaat in op het plangebied de Notenhoff te Andel. Het nieuwe bestemmingsplan moet het mogelijk maken om in het plangebied de voorgenomen nieuwbouwplannen te kunnen realiseren en om bij de bestaande woningen ontwikkelingsmogelijkheden te faciliteren.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

 

2.1 Ligging in de omgeving

De gemeente Woudrichem ligt in noorden van het Land van Heusden en Altena en bestaat uit de kernen Almkerk, Uppel, Andel, Giessen, Rijswijk, Uitwijk, Waardhuizen, Woudrichem en Oudendijk. De gemeente Woudrichem heeft een oppervlakte van 5.157 hectaren en telt ruim 14.000 inwoners. In de kern Andel wonen circa 2.500 inwoners.

Dorp Andel

Het dorp Andel ligt in het rivierengebied in het Land van Heusden en Altena. Andel is een kern van de gemeente Woudrichem. Het dorp is ontstaan op de oeverwal van de rivier de Alm, maar ligt door veranderingen van de rivierenloop tegenwoordig aan de Afgedamde Maas. Andel is bekend vanwege de dam in de Maas en de daar gelegen Andelse sluis.

Andel is gelegen ten noorden van de Provinciale weg N267 en ten zuiden van de Afgedamde Maas. Het plangebied ligt in noordelijk deel van de kern Andel.

 [image]

Afbeelding - ligging plangebied in omgeving

 

2.2 Huidige gebruik van de gronden

Het oude verpleeghuis De Notenhoff is gesloopt en vervangen door nieuwbouw, de nieuwe Notenhoff is in april 2013 in gebruik genomen. Deze ontwikkeling betreft de eerste fase en maakt geen onderdeel uit van deze herziening.

Het plangebied van deze herziening betreft het verzorgingshuis De Notenhoff en de bebouwing ten noorden en westen daarvan. Het zorgcentrum heeft twee tuinen en de bebouwing heeft centraal meerdere verdiepingen. De bebouwing ten noorden en westen van het zorgcentrum bestaat uit laagbouw (seniorenwoningen). Langs de straatjes en pleintjes in het plangebied staan vrijwel overal sierplantsoenen met diverse bomen. Bijna alle bomen zijn relatief jong en circa tien meter hoog. Aan de Dokter Esseveldlaan, ter hoogte van voorheen het Merelplein, staan grote platanen. Aansluitend op de Langenhof en Koningin Emmastraat liggen gazons met oudere bomen, die een hoogte van 20 à 30 meter hebben en een stamdiameter van circa 80 à 90 centimeter.

Op basis van de eerste planontwikkeling is een start gemaakt met de uitvoering en zijn de woningen Dokter Esseveldlaan 1 t/m 7 (4 woningen), Nachtegaallaantje 1 t/m 9 en 2 t/m 6 (8 woningen) totaal 12 woningen gesloopt.

In aanbouw zijn twee rijen van 7 aaneengebouwde woningen, totaal 14 nieuwe woningen met mansardekap in jaren 30 stijl. Tien woningen zijn inmiddels verkocht en de bouw van de tweede rij woningen is van start gegaan op 1 december 2014.

 

 [image]

Afbeelding - 14 nieuwe woningen en ligging in de omgeving

 

 [image]

Afbeelding - artist-impression van de nieuwe woningen

 

2.3 Eerder beoogde ontwikkelingen

Bij de eerdere plannen werd uitgegaan van sloop van de bestaande bebouwing, waarna er gefaseerd nieuwbouw gerealiseerd zou worden. De planning was om de laatste fase in 2016 gerealiseerd te hebben. De nieuwbouw was opgebouwd in vier fasen en bestaat uit de nieuwe zorgvoorzieningen en enkele verschillende typen woningen. De zorgvoorzieningen zijn bestemd voor vervanging van - en aanvulling op de huidige Notenhoff, waarbij er een splitsing komt in een appartementengebouw in combinatie met maatschappelijke functies en een gebouw voor kleinschalig groepswonen. De andere woningen zijn bestemd voor diverse doelgroepen zoals starters, gezinnen en senioren. De laanbeplanting langs de Koningin Emmastraat en de Langenhof blijven gehandhaafd. Centraal in het gebied zal een nieuwe waterpartij worden gerealiseerd.

 

2.4 Bijgestelde ontwikkeling

De initiatiefnemer "Woonservice Meander" heeft haar plannen bijgesteld omreden dat de huidige marksituatie wezenlijk is gewijzigd ten opzichte van 4 jaar geleden. Het voorgenomen initiatief voorziet niet in de op dit moment geldende woningbehoefte en vraag uit de markt voor de beoogde doelgroepen.

Voor de huidige situatie van een verouderd zorgcomplex en de seniorenwoningen, die niet meer voldoen aan de hedendaagse eisen, is een alternatief plan uitgewerkt.

 

Woningen

Niet langer wordt uitgegaan van sloop en herbouw, maar zullen de huidige bestaande woningen worden verkocht als kluskoopwoning. Woonservice Meander renoveert de buitenzijde door het dak te vervangen en de gevels te verbeteren. De kopers renoveren aan de binnenzijde naar eigen wens, passend bij hun levensfase. Het initiatief voor aanpassingen aan de woningen komt daarmee te liggen bij de toekomstige eigenaren.
Drie woningen aan de Koningin Emmastraat (nummers 3.5 en 7) zijn inmiddels gerenoveerd en verkocht.

De bijzonderheid in de regelgeving voor deze woningen is met name gelegen in de uitbreidingsmogelijkheden, waardoor een meer levensloopbestendige woning aan de markt kan worden aangeboden. Onder bepaalde voorwaarden wordt aan de eigenaar/bewoner de mogelijkheid geboden de woning aan te passen met een extra verdieping. Wel is in de onderhavige regelgeving de voorwaarde opgenomen dat hieraan alleen invulling kan worden gegeven, indien dit projectmatig en per rij-woningen gelijktijdig uitvoering aan wordt gegeven en is dus alleen mogelijk in onderling overleg en met een gezamenlijke aanpak.

Door in de planvorming en regelgeving rekening te houden met toekomstige wensen en ontwikkelingsmogelijkheden bij deze bestaande woningen, wordt invulling gegeven aan een meer toekomstbestendige woning. De huidige (senioren) kleine woningen zijn daarmee interessant voor zowel ouderen als voor starters op de woningmarkt die gelang hun behoefte, in een bepaalde levensfase, de woning kunnen aanpassen.

Met de hier voorgestane flexibiliteit in de regelgeving bij deze woningen kan tijdig worden ingespeeld op de dynamiek van de woningmarkt.

Stedenbouwkundige structuur

De verkavelingsopzet van de wijk is voldoende ruim van opzet dat hogere woningen zich hierin kunnen voegen, zonder de openbare ruimten wezenlijk aan te tasten. De hogere bebouwing zal zich visueel in een sterkere mate manifesteren en juist daardoor worden de buitenruimten en binnenterreinen sterker afgebakend. De woningen vormen als het ware de visuele begrenzing van die ruimten.
De hogere bebouwing dient zich wel te voegen in het belevingsbeeld van het dorp, waarbij de bouwvorm van twee lagen met kap als een traditionele vorm kan worden aangemerkt. De bouwvorm is ook toegepast in de directe omgeving van de wijk en in die zin wordt daar als het ware bij aangesloten en wordt in het totale ruimtelijk beeld passend geacht.

Doordat de woningen door de bewoners (collectief) per blok kunnen worden verhoogd, zal dit tot gevolg hebben dat de bouwhoogtes van de woningen binnen de wijk (tijdelijk) afwijken. Het ligt immers niet in de lijn van de verwachting dat alle woonblokken tegelijkertijd aan deze uitbreiding invulling zullen gaan geven.
De verschillen in hoogte tussen de woonblokken onderling kan als passend worden gekarakteriseerd binnen het dorpse beeld. Kenmerkend voor kleine kernen is juist de diversiteit terwijl uniforme projectmatige bouw meer een stedelijk karakter uitstralen.

De stedenbouwkundige opzet van de wijk zelf wordt niet aangepast waarmee de huidige buitenruimten qua opzet, functie en uitstraling behouden blijven. Om tussen de woningen toch enige vorm van samenhang veilig te stellen dient de uitbreidingsmogelijkheid in de hoogte wel op elkaar te zijn afgestemd qua hoogte en vorm. In ieder geval dient bij een rij aaneengebouwde woningen uniformiteit in acht genomen te worden en dienen tegelijkertijd in uitvoering genomen te worden.

 
Zorgcomplex

In de nieuwe visie wordt nog steeds uitgegaan van nieuwbouw van het zorgcomplex, zij het in een enigszins gewijzigde vorm. Het zorgcomplex zelf wordt minder omvangrijk en zal niet meer doorlopen tot aan de Koningin Emmalaan. Hierdoor blijven de bestaande woningen aan de Kon. Emmalaan nummers 3, 5 en 7 behouden. Inmiddels zijn deze woningen gerenoveerd en is het achterpad aangelegd. Het pad doet tevens dienst als ontsluiting voor de daar aanwezige trafo.

 

 

Hoofdstuk 3 Beleidskader

 

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die op 13 maart 2012 door de minister is vastgesteld, vormt de nieuwe, overkoepelende rijksstructuurvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028, met een doorkijk naar 2040. In de SVIR ‘Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig’ is de inhoud van een groot aantal beleidsstukken, waaronder de Nota Ruimte, de Nota Mobiliteit en diverse planologische kernbeslissingen, opgenomen.

Het rijksbeleid richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie, natuur, waterveiligheid, milieukwaliteit en bescherming van het werelderfgoed. Het beleid met betrekking tot verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk, onder het motto ‘decentraal wat kan, centraal wat moet’, over aan provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen daarbij de ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Alleen in de stedelijke regio’s rond de mainports Amsterdam en Rotterdam maakt het Rijk afspraken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking.

Er is enkel nog sprake van een ‘ladder’ voor duurzame verstedelijking (gebaseerd op de ‘SER-ladder’), die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. In het mobiliteitsbeleid komt de gebruiker centraal te staan en wordt de samenhang tussen de verschillende modaliteiten en tussen ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit versterkt.

Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland, door middel van een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Om dit doel te bereiken, werkt het Rijk samen met andere overheden. In de SVIR zijn ambities tot 2040 en doelen, belangen en opgaven tot 2028 geformuleerd.
In totaal zijn 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd, die bijdragen aan het realiseren van de drie hoofddoelen. Het betreft onder meer het borgen van ruimte voor de hoofdnetwerken (weg, spoor, vaarwegen, energievoorziening, buisleidingen), het verbeteren van de milieukwaliteit, ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke ontwikkeling, ruimte voor behoud van unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten, ruimte voor een nationaal netwerk voor natuur en ruimte voor militaire terreinen en activiteiten.

De SVIR bevat een kaart waarop de nationale ruimtelijke hoofdstructuur is weergegeven. De kaart bevat een samenvatting van de nationale belangen, waarvoor het Rijk verantwoordelijk is. Op de kaart is op hoofdlijnen aangegeven welke gebieden en structuren van nationaal belang zijn bij de geformuleerde rijksdoelen rond concurrentiekracht, bereikbaarheid en leefbaarheid en veiligheid. Voor bedrijventerreinen is vooral het beleid ter vergroting van de concurrentiekracht van Nederland van belang. Het doel van dit nationaal belang is de ontwikkeling van een excellente ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat en goede internationale bereikbaarheid te realiseren. Provincies en gemeenten zijn verantwoordelijk voor de programmering van deze verstedelijkingsopgaven in combinatie met het versterken van het vestigingsklimaat.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

In de realisatieparagraaf van de SVIR zijn per nationaal belang de instrumenten uitgewerkt die hiervoor worden ingezet. Eén van de belangrijkste instrumenten is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), waarvan een gedeelte gelijktijdig met de SVIR in werking is getreden. In het Barro zijn regels opgenomen ter bescherming van de nationale belangen. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen, bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen.
Ladder van Duurzame Verstedelijking

De ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen.
Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen.

In trede 1 wordt de regionale ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) voor wonen, werken, detailhandel en overige voorzieningen bepaald. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien. De vraag is gelijk aan de behoefte minus het aanbod (in plannen én in de bestaande voorraad met eenzelfde kwaliteit als de gevraagde kwaliteit). Wanneer de regionale ruimtevraag in beeld is, kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Als de behoefte is aangetoond, dan is de tweede trede aan de orde: kan de vraag binnen bestaand stedelijk gebied worden opgevangen?

Het onderhavig plan voorziet in het mogelijk maken van een kwaliteitsverbetering voor de bestaande woningen als ook voor het bestaande zorgcomplex. Van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.16, tweede lid, Bro is dan ook geen sprake, mede gelet op rechtspraak voor het toepassen van ladder voor duurzame verstedelijkingdat 3 nieuwe woningen niet en 14 woningen wel als zodanig dienen te worden aangemerkt.

Conclusie:

Het voorliggend bestemmingsplan is niet van invloed op de opgenomen nationale belangen. Aanvullende maatregelen hoeven derhalve niet getroffen te worden.

 

3.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

Op 1 oktober 2010 hebben de Provinciale Staten van Noord-Brabant de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 (SVRO) vastgesteld en op 7 februari 2014 de partiële herziening 2014. De Structuurvisie RO 2010 - partiële herziening 2014 is met ingang van 19 maart 2014 in werking getreden.

De SVRO bevat de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt.

De SVRO gaat in op de ruimtelijke kwaliteiten van de provincie Noord-Brabant. Mens, markt en milieu zijn binnen de provincie in evenwicht. Daarom kiest de provincie in haar ruimtelijke beleid tot 2025 voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en voor een kennisinnovatieve economie met als basis een klimaatbestendig en duurzaam Brabant. Het principe van behoud en ontwikkeling van het landschap is in de structuurvisie de ‘rode’ draad die de ruimtelijke ontwikkelingen stuurt. De provincie wil het contrastrijke Brabantse landschap herkenbaar houden en verder versterken. Daarom wordt ingezet op de ontwikkeling van robuuste landschappen, een beleefbaar landschap vanaf het hoofdwegennet en behoud en versterking van aanwezige landschapskwaliteiten.

Binnen de stedelijke structuur worden twee ontwikkelingsperspectieven onderscheiden:

Voor de plattelandskernen, die de afgelopen decennia weinig zijn veranderd en hun historische karakter en oorspronkelijke relatie met het landschap behouden hebben, is grootschalige verstedelijking ongewenst en voor woningbouw geldt het principe ‘bouwen voor migratiesaldo-nul’. Nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken en voorzieningen dienen in eerste instantie te worden opgevangen in de bestaande kern.

Vanwege het behouden van de eigen identiteit en contrasten vindt de provincie het belangrijk dat er bij de ontwikkeling van deze kernen aandacht is voor het verweven van functies binnen de dorpse structuur.

In dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen betreffen de herstructurering van de bestaande woningen naar een levensloopbestendige woonvorm die inspeelt op de huidige vraag uit de markt. Het woonzorgcomplex zal in een minder omvangrijke bouwmassa worden ontwikkeld, waarmee de noodzaak van de ruimere vigerende bestemming is achterhaald en in onderhavig bestemmingsplan is aangepast.

In het kader van een zorgvuldig ruimte gebruik worden daarvoor de huidige bestaande woningen en het zorgcomplex herbestemd. De ontwikkeling is een continuering van de bestaande en vergunde situatie en is niet in strijd met de uitgangspunten en het voorgestane beleid zoals is verwoord in de SVRO.

Verordening Ruimte 2012

Provinciale Staten hebben op 11 mei 2012 de Verordening ruimte 2012 vastgesteld. De onderwerpen die in de Verordening Ruimte staan, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij één van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen.

In de Verordening Ruimte zijn regels opgenomen met betrekking tot stedelijke ontwikkeling (onder andere op het gebied van wonen en werken), ecologische hoofdstructuur (EHS), water, groenblauwe mantel, aardkunde en cultuurhistorie, agrarisch gebied, intensieve veehouderij, glastuinbouw en ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied.

De regels zijn een doorvertaling van het provinciaal beleid zoals dat is opgenomen in de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening. De regels van de Verordening Ruimte zijn er, in lijn met het beleid van de SVRO, op gericht om het leeuwendeel van de stedelijke ontwikkelingen plaats te laten vinden in de stedelijke regio’s en in het bestaand stedelijk gebied. Het streven naar zuinig ruimtegebruik is dan ook een belangrijk onderdeel van de Verordening ruimte. Met het accent dat in het ruimtelijk beleid wordt gelegd op zuinig ruimtegebruik wordt de groei en de spreiding van het stedelijk ruimtebeslag afgeremd en blijft de omvang van het landelijk gebied zoveel mogelijk behouden. Het benutten van nieuwe ruimte voor stedelijke ontwikkeling is pas aan de orde, als gebleken is dat deze niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd, ook niet in andere kernen binnen de betreffende gemeente.

De Verordening ruimte vereist dat zowel in de stedelijke als in de landelijke regio's de ruimtelijke mogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied zo goed mogelijk worden benut. Het accent ligt op inbreiden en herstructureren.
Op de kaarten behorende bij de Verordening Ruimte is het plangebied aangeduid als ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘Kernen in landelijk gebied’.

Het plangebied betreft een bestaande situatie, er vigeert al een bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan is ontwikkeling van het gebied mogelijk gemaakt die afwijkt van de bestaande situatie. Die visie op de voorgenomen ontwikkeling is door de huidige gewijzigde marktsituatie (vraag) achterhaald. In de nu voorgenomen plannen wordt de bestaande bebouwing weer als uitgangspunt genomen.

In de Verordening Ruimte zijn geen relevante regels opgenomen met betrekking tot de nu voorgestane ontwikkeling van het plangebied.

Conclusie:
De voorgestane ontwikkeling van het plangebied is niet in strijd met het provinciale beleid.

 

3.3 Regionaal beleid

 

Structuurvisie Land van Heusden en Altena

De gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem hebben gezamenlijk een Structuurvisie opgesteld (vastgesteld door de gemeente Woudrichem op 25 juni 2013).
Met de structuurvisie leggen de gemeentebesturen van de drie gemeenten de hoofdlijnen vast van het door hen gewenste ruimtelijke beleid richting 2025.

De hoofdlijnen van beleid in de structuurvisie zijn:

1. wonen;

2. voorzieningen;

3. economie;

4. omgeving en eigenheid;

5. verkeer en mobiliteit.
Enkel de voor het plangebied relevante aspecten worden hierna kort beschreven.

Volkshuisvestingsbeleid / wonen

Actuele bevolkingskrimp is in de regio niet aan de orde. Meerjarenprognoses laten groei noch krimp zien voor de regio. Wel zal een verschuiving in leeftijdscategorie (afnemend aantal jongeren, toenemend aandeel ouderen) optreden. Dat vraagt om een andere benadering van de woningmarkt. De hoeveelheid één- en tweepersoons huishoudens neemt toe. Waarbij het erop aankomt deze doelgroep voldoende passende woonruimte te bieden, al dan niet in combinatie met (extramurale) zorg.
Gelet op deze ontwikkelingen wordt de prioriteit gelegd bij:

Voor de planperiode richting 2025 is zowel op het niveau van de regio als geheel, maar ook op het niveau van de afzonderlijke kernen voldoende plan- en locatievoorraad beschikbaar in de uitbreidingsbehoefte voor wonen te kunnen voorzien.
De opgave is om de goede woningen aan de voorraad toe te voegen.

Starters / jonge huishoudens

Om deze voor de leefbaarheid belangrijke doelgroep te kunnen binden aan de regio zijn twee elementen van belang, betaalbare maar vooral beschikbare woningen.
Doel is om jonge huishoudens een goede start kunnen bieden op de woningmarkt in de regio. Waardoor ze dan minder vlug genoodzaakt zijn buiten de regio woonruimte te zoeken.

Seniorenwoningen

Door de toenemende levensverwachting krijgen we te maken met een steeds vitalere bevolking op latere leeftijd. Daardoor kunnen mensen steeds langer zelfstandig blijven wonen. De meeste aanpassingen in de woning zijn noodzakelijk in de laatste jaren van iemands leven, omdat dan de vitaliteit afneemt. Vroegtijdig rekening houden met de daarvoor belangrijke bouwkundige eisen maakt in een latere fase minder aanpassingen noodzakelijk.

Uitgangspunt voor het beleid ten aanzien van wonen is dat, in het kader van de leefbaarheid, de veranderingen in de aard en omvang van de woningvoorraad niet geënt worden op de kwantiteit van de voorraad, maar op de kwaliteit en bereikbaarheid van de voorraad. Door in te zetten op kwaliteit en bereikbaarheid wil de regio een woningvoorraad bieden die bijdraagt aan de sociale binding van mensen met de drie gemeenten, maar die ook afgestemd is en bijdraagt aan de verschillende ruimtelijke karakteristieken van de afzonderlijke kernen en het buitengebied.

De woonwensen van huishoudens veranderen in de tijd. Als de huidige woning onvoldoende mogelijkheden biedt voor die veranderde woonwensen staat men voor de keuze om de bestaande woning aan te passen aan de veranderde wensen of te verhuizen. De gemeenten in het Land van Heusden en Altena willen het veranderen van de woning, binnen randvoorwaarden, zo goed mogelijk faciliteren. Onder meer door planologisch meer ruimte te bieden voor het realiseren van aan- of uitbouwen en de realisatie van bijgebouwen. Ook wordt er veel waarde gehecht aan dat mensen zo lang mogelijk in hun sociaal-maatschappelijke omgeving kunnen blijven wonen. Waar mogelijk zal bij nieuwbouw of verbouwprojecten worden aangestuurd op levensloopbestendig bouwen. Door te sturen op goed functionerende woonservicezones worden in brede zin de condities gecreëerd om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen.

Voorzieningenstructuur

De ambitie is om het bestaande aanbod aan maatschappelijke- en zorgvoorzieningen met een regionale functie te blijven accommoderen. Bij nieuwe voorzieningen of functies met een regionale betekenis zal bij de locatiekeuze dit met de drie gemeenten worden afgestemd. Extramuralisering van de zorg is een trend die zich de komende jaren zal doorzetten. Een belangrijke ontwikkeling daarbij zijn de woonservicezones. In een woonservicezone zijn voorzieningen en diensten aanwezig zodat ook mensen met een zorgvraag in dat gebied kunnen blijven wonen. Belangrijk kenmerk van een woonservicezone is de combinatie van een steunpunt voor zorg- en welzijnsvoorzieningen, aangepaste en aanpasbare woningen en een toegankelijke, sociaal veilige en verkeersveilige woonomgeving. Een woonservicezone moet mensen die nu nog veelal binnen de muren van een zorginstelling zijn gehuisvest in staat stellen zelfstandig in een dorp of wijk te blijven wonen. Het gaat dan om ouderen met een indicatie voor zorg, verstandelijk en lichamelijk gehandicapten en (ex)- psychiatrische cliënten. De gemeenten zien het realiseren van woonservicezones als basisinspanning.
Met deze structuurvisie willen de gemeentebesturen van Aalburg, Werkendam en Woudrichem samen inhoud geven aan de beleidsonderwerpen die ook over hun gemeentegrenzen heen relevant zijn.

Met de voorgenomen ontwikkeling, om de bestaande woningen een levensloopbestendige invulling te geven wordt bijgedragen en invulling aan gegeven aan een toekomst bestendige woningvoorraad. De huidige kleinere woningen blijven beschikbaar voor starters en senioren die in de structuurvisie genoemd worden als aandachtsgroepen.

De voorgenomen herbouw van het verouderde zorgcomplex blijft ook in de nieuwe visie het uitgangspunt. In de vigerende regeling is deze ontwikkeling reeds mogelijk gemaakt en wordt opnieuw opgenomen om daarmee het huidige ontwerp van het zorgcomplex en de woningen aan de Kon. Emmastraat te herbestemmen en daarmee de totale ontwikkeling in één bestemmingsplan onder te brengen.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de doelstellingen zoals deze zijn verwoord in de structuurvisie.

 

Notitie Parkeren Aalburg, Werkendam en Woudrichem

De gemeenteraad heeft daarom op 17 mei 2011 de Notitie Parkeren Aalburg, Werkendam en Woudrichem vastgesteld. Deze nota fungeert als toetsingskader bij bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen en bij de toekenning van gehandicaptenparkeerplaatsen.

Bij het opstellen en hanteren van de parkeernormen voor Aalburg, Werkendam en Woudrichem gelden de volgende uitgangspunten:

Bij de inrichting voor de buitenruimten is met de normering uit de Notitie Parkeren A/W/W rekening gehouden en de geplande parkeervoorzieningen worden middels dit plan planologisch mogelijk gemaakt. In paragraaf 5.3 parkeren wordt beschreven op welke wijze aan het parkeren invulling is gegeven.

Conclusie

Het plan past binnen het regionale beleid t.a.v. parkeren.

 

Woonvisie Woudrichem 2011 – 2015

In de Woonvisie heeft de gemeente Woudrichem heeft haar visie op het gebied van wonen neergelegd en is op 17 mei 2011 door de gemeenteraad van Woudrichem vastgesteld.
Het bevat de hoofdlijnen van het woonbeleid in de gemeente Woudrichem tot 2015. Bijzondere aandacht gaat daarbij onder meer uit naar het vergroten van het aanbod en de keuzevrijheid voor starters en het realiseren van een voldoende gedifferentieerd aanbod voor de toenemende groep ouderen.

Prestatieovereenkomst

Met het ondertekenen van deze overeenkomst streven wij naar een verbeterde onderlinge afstemming met als doel activiteiten en investeringen doelgerichter en doelmatiger in te zetten en de krachten waar mogelijk te bundelen.

De gemeenten en de corporaties binnen het Land van Heusden en Altena werken al geruime tijd intensief samen aan de aan wonen gerelateerde terreinen. Zo worden de sociale huurwoningen in de regio centraal aangeboden via het woonruimteverdelingssysteem 'Woongaard' en is een gedeelde regionale zorgvisie de afgelopen jaren uitgangspunt geweest voor de ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg. Via het Zorgnetwerk, waarvan naast gemeenten en corporaties ook zorg- en welzijnsorganisaties deel uitmaken, worden de ontwikkelingen in de markt nog steeds gemonitord en vertaald naar benodigde aanpassingen en zorgvoorzieningen.

De afspraken in deze prestatieovereenkomst hebben tot doel de bestaande samenwerking tussen partijen te bekrachtigen en te formaliseren en tegelijkertijd meer structuur te geven aan deze samenwerking. Deze prestatieovereenkomst bevat de afspraken die partijen zien als gemeenschappelijke opgave op het gebied van wonen, welzijn en zorg, leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. Deze prestatieovereenkomst legt deze afspraken vast en biedt een uitvoeringskader om de uitvoering te borgen en biedt een kader waarbinnen afspraken gemaakt of bijgesteld kunnen worden.

Huisvesting doelgroepen

Het aanbieden van betaalbare huurwoningen voor mensen met lagere inkomens vormt de belangrijkste pijler van het sociale huurbeleid. Partijen vinden het van belang dat de bereikbare voorraad huurwoningen voldoende groot is om de doelgroepen, verspreid over de gemeenten, adequaat te kunnen huisvesten. Meer dan het sturen op een voldoende grote omvang van de voorraad bereikbare woningen, hebben de gemeenten en de corporaties aangegeven te willen sturen op de slaagkansen van doelgroepen. De corporaties stemmen hun huurbeleid af op het huisvesten van huishoudens die tot de doelgroep én tot de doelgroep-plus behoren.

Doelgroepen die in deze prestatieovereenkomst verder bijzondere aandacht krijgen zijn mensen met een laag inkomen (de primaire doelgroep), statushouders, (her)starters en jonge gezinnen, mensen met een zorgvraag en arbeidsmigranten.

Woningvoorraad, transformatie en nieuwbouw

Op het vlak van de nieuwbouw en de transformatie van de bestaande woningvoorraad hebben de gemeenten en corporaties de komende jaren een belangrijke opgave. In alle drie de gemeenten zijn nog diverse nieuwbouw- en/of transformatieprojecten in ontwikkeling. Vanwege de demografische ontwikkeling van de bevolking en de economische situatie is het vraaggericht bouwen meer dan ooit van belang. Partijen zorgen dan ook dat zij inzicht hebben in de (toekomstige) kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte om hier met de woningbouwprogrammering op dorps-, en wijkniveau bij aan te sluiten. Deze woningbouwprogrammering moet gericht zijn op het komen tot een gedifferentieerd woningaanbod voor alle doelgroepen. Gemeenten hebben hierbij een belangrijke taak in het geven van sturing aan de nieuwbouw om te voorkomen dat locaties met elkaar gaan concurreren en te vermijden dat partijen gaan bouwen voor leegstand.

Concrete aantallen worden met regelmaat in Regionaal Ruimtelijk Overleg vastgelegd en bijgesteld. De laatste versie van het regionaal woningbouwprogramma dateert van 18 december 2013 en werpt een blik vooruit tot en met 2022. De plancapaciteit in 2013 was groter dan de regionale opgave. De gemeente heeft de taak om te schrappen in de woningbouwontwikkeling. Een actualisatie van die aantallen is weer aanstaande, maar de constatering dat er sprake is van een overcapaciteit zal naar verwachting niet anders zijn.

In onderstaande tabel is met betrekking tot het plangebied de eerdere- en de nu voorgestane ontwikkeling cijfermatig weergeven.

 

 

Functies (binnen het onderhavig plangebied)

 

Vigerend

bsp.

Nieuw

bsp.

Zorgcentrum:

Opp. Bestemming Maatschappelijk

 

5715 m²

 

4692 m²

Opp. Bouwvlak

3354 m²

2672 m²

Aantal woon-zorgeenheden

0

21

Aantal aanleunwoningen

27

21

Woningen:

Aaneengebouwd rijtjes (nieuw)

 

25

 

14

Aaneengebouwd rijtjes (bestaand)

0

33

Twee-aaneen gebouwd (nieuw)

8

0

Vrijstaande woningen (nieuw)

8

0

Totaal aantal woningen

41

47

Opp. Verblijfsgebied

7133 m²

7574 m²

 

Conclusie

Het woningaanbod neemt niet toe t.o.v. de bestaande situatie, wel dient er rekening mee gehouden te worden dat de bestaande woningvoorraad met deze herziene ontwikkeling niet zal afnemen.

 

3.4 Gemeentelijk beleid

Erfgoedverordening 2012 gemeente Woudrichem

Op 27 maart 2012 is de erfgoedverordening van de gemeente Woudrichem in werking getreden. In de gemeentelijke erfgoedverordening staan voorschriften en regels met betrekking tot cultureel erfgoed, zowel voor monumenten, archeologie als het cultuurlandschap. Eveneens zijn de wettelijke taken van de gemeente met betrekking tot Rijksmonumenten nader uitgewerkt. De regels over het aanwijzen van gemeentelijke monumenten en archeologische verwachtingsgebieden, en weigeringsgronden voor het afgeven van een omgevingsvergunning zijn ook opgenomen in de erfgoedverordening.

In het onderhavig plangebied zijn geen rijks- of gemeentelijke monumenten aanwezig, ook is het gebied niet aangewezen als beschermd stads- of dorpsgezicht.
Archeologie en
Cultuurhistorie worden apart behandeld bij paragrafen 4.1 en 4.3.

 

Waterplan gemeente Woudrichem

Waterplan Woudrichem heeft als doel om het waterbeleid binnen de gemeente en tussen de waterpartners (gemeente, waterschap, provincie en Brabant Water) op elkaar af te stemmen. Het waterplan bevat de gezamenlijke visie van de waterpartners op het gewenste waterbeheer binnen de kernen van de gemeente en het landelijk gebied. Daarnaast is in het waterplan een pakket aan maatregelen opgenomen dat het waterbeheer in de gemeente Woudrichem moet verbeteren.

 

Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (VGRP)

In het Gemeentelijk Rioleringsplan (vGRP 2010-2015) is verwoord hoe de gemeente invulling geeft aan de specifieke zorgtaken rondom afval-, hemel- en grondwater. Aangezien water- en rioleringsbeheer in toenemende mate integraal benaderd worden, heeft het vGRP een samenhang met het opgestelde Waterplan.

In het kader van het bestemmingsplan Notenhoff (2011) is reeds een watertoets opgesteld voor de toen voorgestane ontwikkeling, in de Waterparagraaf 4.10 wordt hier nader op in gegaan.

 

Beleidsnota aan huis gebonden activiteiten

Op 28 oktober 2014 heeft het college van burgemeester en wethouders van Woudrichem de ‘’Beleidsnota aan huis gebonden activiteiten’’ vastgesteld, en is als de bijlage 14 bijgevoegd.

De beleidsnota gaat over de mogelijkheden voor aan huis gebonden activiteiten binnen de woonomgeving.

Er worden meer mogelijkheden dan voorheen gecreëerd om vanuit de thuissituatie te werken, zonder daarbij de belangen van de omgeving te schaden. De nieuwe beleidsnota dient als leidraad voor nieuwe bestemmingsplannen en voor de toetsing van omgevingsvergunningaanvragen waarbij wordt afgeweken van het vigerende bestemmingsplan. Een belangrijke bepaling in de beleidsnota is, dat de in de nota genoemde ‘rechtstreeks toegestane activiteiten’, alleen rechtstreeks zijn toegestaan indien de bepalingen uit de beleidsnota zijn vertaald in het bestemmingsplan.

Er wordt niet langer onderscheid gemaakt tussen een beroep en een bedrijf en in het vervolg wordt gesproken van een aan huis gebonden activiteit, waarmee zowel een aan huis gebonden beroep als een aan huis gebonden bedrijf bedoeld wordt.

De activiteit dient te allen tijde te voldoen aan de navolgende algemene voorwaarden. Het uitgangspunt is dat de woning altijd in overwegende mate de woonfunctie dient te behouden en de kwaliteit van de woonomgeving gewaarborgd moet zijn. Publieks- en verkeersaantrekkende functies leiden tot een ander druktebeeld en een andere parkeervraag die niet in overeenstemming zijn met de woonfunctie. Steeds is van toepassing dat de activiteit geen zodanige verkeersaantrekkende werking mag hebben dat verkeersoverlast ontstaat of dat verkeersmaatregelen, waaronder extra parkeervoorzieningen, noodzakelijk zijn. Het parkeren ten behoeve van de activiteit dient geheel op eigen terrein te worden opgelost.

Naast de genoemde voorwaarden in de nota kan ook het Activiteitenbesluit milieubeheer (hierna te noemen Activiteitenbesluit) van toepassing zijn. Het Activiteitenbesluit bevat algemene regels en voor een groot aantal activiteiten specifieke regels. Uit het Activiteitenbesluit kan volgen dat er bepaalde voorzieningen getroffen moeten worden. Bij de afweging worden de milieuaspecten (zoals geluid, geur en bodem) meegenomen.

Rechtstreeks toegestane activiteiten

Indien een aan huis gebonden activiteit voldoet aan alle volgende voorwaarden is deze zonder meer toegestaan:

  1. de activiteit mag geen onevenredige verkeersaantrekkende werking veroorzaken;

  2. de extra parkeerbehoefte moet zoveel mogelijk op eigen terrein worden opgelost;

  3. de bewoner oefent de activiteit zelf uit;

  4. maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning met bijgebouwen met een absoluut maximum van 50 m² wordt gebruikt ten behoeve van de aan huis gebonden activiteit(en);

  5. de activiteit dient te zijn opgenomen op de lijst van 'Rechtstreeks toegestane aan huis gebonden activiteiten', zie bijlage 1 bij de regels, Lijst 1;

  6. een bed & breakfast dient te voldoen aan de gestelde voorwaarden zoals opgenomen in de toelichting van de 'Beleidsnota aan huis gebonden activiteiten’, zie bijlage 14 (pagina 8, onder punt 5).

 

Activiteiten die zijn toegestaan middels een omgevingsvergunning

Onderstaande activiteiten zijn slechts toegestaan middels een verleende omgevingsvergunning van de activiteit, mits deze ook voldoen aan de gestelde voorwaarden onder punt 1 t/m 3, bij 'Rechtstreeks toegestane activiteiten':

  1. het vestigen van een bed & breakfast in een vrijstaand bijgebouw;

  2. het vestigen van eerstelijnszorg;

  3. groepsmatige activiteiten;

  4. detailhandel;

  5. diverse samenwerkingsvormen;

  6. vergroting van het vloeroppervlak;

  7. activiteiten in meergezinswoningen;

  8. activiteiten anders dan zijn genoemd in de van de regels deel uitmakende Bijlage 1 'Bedrijfsactiviteiten' Lijst 1 'Rechtstreeks toegestane aan huis gebonden activiteiten' kan onder bepaalde voorwaarden, beschreven in de beleidsnota, door het bevoegd gezag medewerking aan worden verleend.

 
Verboden activiteiten

De onderstaande activiteiten zijn in geen geval toegestaan:

1. horeca;

2. seksinrichting;

3. buitenopslag.

 
Het verlenen van een omgevingsvergunning blijft maatwerk. Bij de afweging worden ondermeer de volgende aspecten betrokken:

  1. aantal personen dat op hetzelfde moment aanwezig mag zijn;

  2. het aantal keer dat de activiteit plaatsvindt per week;

  3. de duur van een cursus;

  4. verkeersaantrekkende werking en parkeren.

 
Webwinkel

De laatste jaren heeft de verkoop via internet een vlucht genomen. Aangezien er bij een webwinkel geen fysiek klantcontact plaatsvindt of mogelijkheid bestaat tot afhalen of bezichtigen, valt dit in dit beleid niet onder de noemer detailhandel. Bij een webwinkel gaat het om opslag, bevoorrading en de administratieve afhandeling en deze handelingen zijn, binnen bepaalde voorwaarden, passend binnen de kaders van de regeling voor aan huis gebonden activiteiten. Een absolute voorwaarde hierbij is dat er geen fysiek contact met de klant plaatsvindt. Dit houdt onder andere in dat er ter plaatse geen winkel/showroom o.i.d. mag zijn en klanten de artikelen niet mogen komen bekijken, afhalen of ter plaatse betalen.

In het onderhavig bestemmingsplan zijn in de bijbehorende regels de bepalingen zoals benoemd in de ‘’Beleidsnota aan huis gebonden activiteiten’’ verwerkt en hebben een doorvertaling gekregen in de regelgeving.

 

Hoofdstuk 4 Planologische en milieutechnische randvoorwaarden

Onderhavig bestemmingsplan maakt geen aanvullende nieuwe ontwikkelingen mogelijk, daar waar nog ontwikkelingen tot uitvoering moeten worden gebracht of reeds in uitvoering zijn, zijn deze planologisch geregeld in het vigerende bestemmingsplan Notenhoff.
De nieuw te bouwen woningen zijn reeds vergund en zijn in uitvoering.

Voor dit bestemmingsplan wordt het derhalve niet nodig geacht nieuw aanvullend onderzoek uit te laten voeren en wordt teruggevallen op het reeds uitgevoerde onderzoek in het kader van het bestemmingsplan Notenhof (2011).

Daarnaast wordt weer als uitgangspunt genomen de bestaande woningen en verkavelingsstructuur.

Volledigheidshalve worden de uitgevoerde onderzoeksresultaten in dit bestemmingsplan wel beschreven en zijn als bijlage bijgevoegd.

 

4.1 Archeologie

Op grond van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) dient bij ruimtelijke plannen rekening gehouden te worden met de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden.
De gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem hebben besloten om gezamenlijk te komen tot één intergemeentelijk beleid ten aanzien van de erfgoedzorg voor de archeologische resten. De basis hiervoor is de actuele archeologie kaart en cultuurhistorie kaart vervaardigd. De beleidsnota en beleidskaart Land van Heusden en Altena zijn leidend voor het archeologiebeleid ten aanzien van lokale projecten.

Nieuwe ontwikkelingen die in het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt dienen te worden getoetst aan het regionale archeologiebeleid.

 [image]

Afbeelding Fragment Archeologische beleidskaart en plangebied

 

 [image]

Onderhavig plangebied is daarbij deels aangewezen als een gebied historische kern en als gebied met een lopend AMZ proces (zie afbeelding).

Terrein van archeologische waarde (terrein onbeschermd en historische kern):
gebied of terrein dat zich bevindt in de zone die op de gemeentelijke archeologische beleidskaart van de gemeente Woudrichem is aangeduid als categorie 2 en waar archeologische waarden, door onderzoek en/of in combinatie met andere bronnen zijn aangetoond, die als behoudenswaardig kunnen worden gekarakteriseerd.

Het overige deel van het plangebied is aangemerkt als AMZ-proces, de ruimtelijke procedure voor archeologisch onderzoek die gekoppeld is aan de wet op de Archeologische Monumentenzorg 2007.

4.1.1 Onderzoek

In juni 2009 is door Tauw een bureauonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 1) met het doel het opstellen van een gespecificeerde archeologische verwachting voor het plangebied.

Conclusie onderzoek
De archeologische verwachting voor nederzettingsresten uit de periode van het midden-neolithicum tot en met de nieuwe tijd is hoog. De kans dat binnen het plangebied sporen of vondsten uit deze periodes worden aangetroffen is groot. In eerste instantie wordt een vervolgonderzoek geadviseerd in de vorm van verkennend onderzoek door middel van boringen voor dat deel van het plangebied waar de bodemverstoring zal plaatsvinden. Wanneer uit het verkennend booronderzoek blijkt dat de bodem intact is, wil dit nog niet zeggen dat ter plaatse van de huidige bebouwing dit ook het geval is. Wanneer de bewoners de panden verlaten hebben, dient dan ook daar geboord te worden. Om door de verharding te komen, zullen er mechanische voorboringen gezet moeten worden. Als daaruit blijkt dat de bodem op sommige delen van het plangebied niet verstoord is, zal daarna een karterend onderzoek moeten worden uitgevoerd.

In juli 2009 is een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 2) om de archeologische verwachting te toetsen.
Het doel van het verkennend booronderzoek is het toetsen van het opgestelde verwachtingsmodel door de intactheid van de bodemopbouw vast te stellen.

Aanbevelingen
Op grond van de resultaten van het onderzoek wordt voor het hele plangebied een vervolgonderzoek geadviseerd in de vorm van karterende boringen om vindplaatsen beter te kunnen opsporen en te begrenzen. De verstoring binnen het onbebouwde deel van het plangebied is minimaal om bepaalde delen van het terrein vrij te kunnen geven op grond van de resultaten van een verkennend booronderzoek.

Om het gehele plangebied karterend te kunnen onderzoeken dient wel eerst de bestaande bebouwing gesloopt te worden. De sloop was voorzien in drie fases, verspreid over een aantal jaren. Het is dan ook aangewezen om per fase een karterend booronderzoek uit te voeren. Vanwege de aanwezigheid van een mogelijke vindplaats in het noordwestelijke deel van het plangebied wordt geadviseerd om de sloop van ondergrondse delen van de derde fase archeologisch te laten begeleiden.

Bovenstaand advies vormt een zogenaamd selectieadvies. Met nadruk wordt er op gewezen dat dit selectieadvies nog niet betekent dat al bodemverstorende activiteiten of daarop voorbereidende activiteiten kunnen worden ondernomen.

De resultaten van dit onderzoek zullen namelijk eerst moeten worden beoordeeld door het bevoegd gezag (gemeente Woudrichem), die vervolgens een selectiebesluit neemt.

Er is geprobeerd een zo gefundeerd mogelijk advies te geven op grond van de gebruikte onderzoeksmethoden. De aanwezigheid van archeologische sporen of resten in het plangebied kan nooit volledig worden uitgesloten. We wijzen de opdrachtgever er daarom op, dat mochten tijdens de geplande werkzaamheden toch archeologische waarden worden aangetroffen dan geldt conform artikel 53 van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg een meldingsplicht bij de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap of het door hem vertegenwoordigd bevoegd gezag, de gemeente Woudrichem.

Afhankelijk van het standpunt van het bevoegd gezag zal bekeken worden of de aanbevelingen en daarin genoemde nadere onderzoeken uitgevoerd dienen te worden.

 

4.1.2 Aanvullend veldonderzoek

In de periode oktober-november 2010 is door Oranjewoud een inventariserend archeologisch veldonderzoek uitgevoerd voor het plangebied "Notenhoff" (zie Bijlage 3). Hierbij is voor het zuidoostelijk gedeelte van het plangebied een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd en voor het centrale gedeelte een booronderzoek in de karterende fase.

Het proefsleuvenonderzoek volgt op een eerder uitgevoerd archeologisch bureauonderzoek en booronderzoek. Beide zijn in 2009 uitgevoerd. Op basis van de resultaten van de onderzoeken uit 2009 is voor twee terreindelen van het plangebied geadviseerd dat rekening moet worden gehouden met de aanwezigheid van archeologische resten vanaf de Vroege Middeleeuwen tot en met de Nieuwe Tijd.

Het doel van het aanvullende archeologisch onderzoek was het verkrijgen van inzicht in de aard, omvang, gaafheid en datering van eventueel aanwezige archeologische resten in de ondergrond van het plangebied. Indien er sprake is van een archeologische vindplaats dient tevens de mate van behoudenswaardigheid te worden bepaald.

Inventariserend veldonderzoek middels boringen

Het uitgevoerde inventariserend veldonderzoek door middel van boringen is een karterend onderzoek. Door middel van de gehanteerde dichtheid aan boringen en de boordiameter zouden eventuele vindplaatsen opgespoord moeten worden. Er is inderdaad sprake van oeverwallen, waarbij de kans op bewoningsporen aanwezig is. Echter, er zijn geen enkele archeologische indicatoren aangetroffen.

Proefsleuvenonderzoek

Het uitgevoerde proefsleuvenonderzoek betreft een waarderend onderzoek. Er zijn tijdens het veldonderzoek twee archeologische vindplaatsen aangetroffen, zijnde een terrein in gebruik gedurende de late middeleeuwen en een terrein in gebruik als boomgaard en als parkje gedurende de late negentiende en twintigste eeuw. De kuil in werkput 3 wordt niet als een vindplaats aangemerkt.

Vindplaats 1 scoort overwegend laag. Dit als gevolg van een gebrek aan sporen en het gebrek aan daterend vondstmateriaal. Op basis van de greppels van spoor 3 en 4 mag verondersteld worden dat het plangebied op zeker moment gedurende de late middeleeuwen (deels) ingericht is geweest en gebruikt is geweest. Dit gebruik kan in aard, ruimte en tijd niet nader begrensd worden. Derhalve scoort deze vindplaats als laag.

Vindplaats 2 scoort laag omdat de archeologische gegevens enkel bevestigen wat uit historische kaarten reeds bekend werd. Op dat punt voegt het uitgevoerde proefsleuvenonderzoek geen nieuwe gegevens toe. Ook deze archeologische vindplaats scoort als zodanig laag en niet behoudenswaardig.

 

Waardering en uitgebrachte selectieadvies:

Op basis van het uitgevoerde Inventariserend veldonderzoek door middel van boringen wordt geadviseerd geen archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren maar het plangebied vrij te geven voor wat betreft het aspect archeologie.

Ook voor het uitgevoerde archeologisch proefsleuvenonderzoek wordt geadviseerd geen archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren maar het plangebied vrij te geven voor wat betreft het aspect archeologie.

Bovenstaand selectieadvies geldt niet voor het noordwestelijk deel van het plangebied, wat niet nader onderzocht is. Om die reden is daarvoor ter plaatse de archeologische dubbelbestemming opgenomen in het bestemmingsplan.

Met het gegeven dat niet langer wordt ingezet op vervanging maar op handhaven van de bestaande woningen is de noodzaak voor een aanvullend onderzoek achterhaald en niet meer noodzakelijk.

[image]
Afbeelding Onderzoeksgebied Oranjewoud, boorpunten en proefsleuven

 

4.1.3 Resultaten bij sloop en het bouwrijp maken

Bij de sloop en uitvoering van werkzaamheden voor het bouwrijp maken van zowel de Oude Notenhoff en de woningen t.p.v. de huidige nieuwbouw (twee maal 7 woningen) zijn geen bijzonderheden aangetroffen.

Conclusie
Op basis van de onderzoeksresultaten wordt geadviseerd het gebied vrij te geven voor wat betreft het aspect archeologie en is er geen belemmering aanwezig voor de voorgenomen nieuwbouw.

4.2 Bodem

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de toekomstige functie. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het daarom van belang om middels een verkennend bodemonderzoek te kijken of de toekomstige functie van het plangebied niet in strijd is met de kwaliteit van de bodem. Het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek zorgt er tevens voor dat voldaan wordt aan de eis uit de gemeentelijke bouwverordening die verplicht dat voorafgaand aan het verlenen van een bouwvergunning onderzoek is uitgevoerd naar de kwaliteit van de bodem.

4.2.1 Onderzoek

Binnen het plangebied is in juli 2009 door bureau Tauw een verkennend bodemonderzoek (zie Bijlage 4) uitgevoerd. Het doel is om aan te tonen dat er in de grond en in het grondwater geen verontreinigde stoffen aanwezig zijn in gehalten boven de streefwaarde of het geldende achtergrondsgehalte.

Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat met betrekking tot de getoetste parameters een aantal lichte streefwaarde overschrijdingen zijn gemeten. In de bovengrond zijn lichte verontreinigingen aangetoond voor de zware metalen en PCB's. Deze zijn wellicht te relateren aan de lichte puinbijmenging die zintuiglijk is waargenomen op sommige plekken. De gemeten gehalten zijn echter dusdanig gering verhoogd dat geen risico voor de volksgezondheid of voor milieu zijn te verwachten.

In het grondwater ter plaatse van alle peilbuizen overschrijden de concentraties aan barium de streefwaarde, daarnaast is ter plaatse van twee peilbuizen een overschrijding van de streefwaarde voor molybdeen gemeten. De overig geanalyseerde parameters zijn gemeten in concentraties beneden de streefwaarde.
De gemeten gehalten zijn echter dusdanig gering verhoogd dat er geen risico voor de volksgezondheid of voor het milieu zijn te verwachten.

Conclusie
Op basis van de onderzoeksresultaten zijn er geen milieuhygiënische belemmeringen aanwezig voor de voorgenomen nieuwbouw.

 

4.3 Cultuurhistorie

Op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant zijn - naast de archeologische (verwachtings)waarden - ook de cultuurhistorische waarden aangegeven. Voor onderhavig plangebied gaat het hierbij concreet om de volgende zaken:

Blauwe lijn = zicht Schootsveld

Rode lijn = grens dijknederzetting Andel

Het plangebied valt tevens binnen het gebied IKAW met hoge trefkans en is gelegen in het gebied Land van Heusden en Altena.

Op de Cultuurhistorische waardenkaart is te zien dat over het noordwestelijk deel van Andel de begrenzing valt van een schootsveld. Dit schootsveld behoort tot het aan de andere zijde van de Afgedamde Maas gelegen fort Poederoijen. De schootsvelden dienen zo veel mogelijk gevrijwaard te blijven van hoge bebouwing. In onderhavig bestemmingsplan wordt invulling gegeven aan een reeds bestaande situatie en leidt dan ook niet tot een aantasting van het schootsveld.

 [image]

Afbeelding Fragment Cultuurhistorische waardenkaart Noord-Brabant

De gemeente Woudrichem is gelegen in het gebied van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. In het buitengebied van Woudrichem zijn de restanten van de Nieuwe Hollandse Waterlinie nog herkenbaar.

 [image]

De Nieuwe Hollandse Waterlinie is een belangrijke verdedigingslinie uit de Nederlandse geschiedenis. Deze nieuwe linie diende ter vervanging van de uit eind 17e eeuw daterende Hollandse Waterlinie. Vanaf 1871 werd de nieuwe linie als zodanig genoemd. De waterlinie lag als een beschermende krans rondom de steden van Holland, 85 kilometer lang en 3 tot 5 kilometer breed. Met 46 forten strekte de linie zich uit van het eiland Pampus in de Zuiderzee tot aan de Biesbosch. Daarnaast bestaat de linie uit de vijf vestingsteden Muiden, Weesp, Naarden, Gorinchem en Woudrichem.

Op 27 september 2009 werd bekend gemaakt dat de Nieuwe Hollandse Waterlinie op de lijst van Rijksmonumenten wordt geplaatst. Onderdelen van de waterlinie waren al monument, maar nu wordt de linie als geheel beschermd, inclusief de honderden bunkers, sluizen, dijken en vestingsteden.

Volgens een nieuwe aanpak van de bescherming van rijksmonumenten kan nu ook de omgeving van de monumenten worden beschermd. Dit geldt voor landschappen, kanalen en dijken en heeft ook een beperkende invloed op bouwplannen voor woonwijken en autowegen in dit gebied.

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt invulling gegeven aan herbouw van het bestaande zorgcomplex en worden de bestaande woningen weer planologisch weer juridisch geregeld.

Conclusie

Er vindt geen ontwikkeling plaats die de cultuurhistorische waarden aantasten, cultuurhistorie is daarmee geen belemmering voor voorgenomen ontwikkelingen.

 

4.4 Externe veiligheid

Het externe veiligheidsbeleid is erop gericht de risico's van risicovolle activiteiten te beperken. Bij risicovolle activiteiten kan gedacht worden aan chemische installaties, vuurwerkopslagplaatsen, LPG-stations, maar ook aan het transport van gevaarlijke stoffen. Het beleid beoogt de kans op ongevallen en de effecten zo klein mogelijk te houden.

Bij de (her)inrichting van een gebied bepaalt de externe veiligheidssituatie mede de

ruimtelijke mogelijkheden. In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gelezen in

samenhang met de regels omtrent externe veiligheid moet worden onderzocht of er risicobronnen in de nabijheid van de ontwikkelingslocatie aanwezig zijn. Mede op basis hiervan is het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR), en de eventuele toename hiervan, bepaald.

Sinds 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van kracht. In het

externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. Het Bevb sluit aan bij het Bevi en gaat uit van PR en GR. Binnen de PR 10-6 mogen zich geen kwetsbare objecten bevinden en binnen het invloedsgebied (of inventarisatieafstand) dient het groepsrisico berekend en verantwoord te worden.

Onderzoek:

In het kader van de nieuwe bestemmingsplannen dient een inventarisatie naar mogelijke

risicobronnen van zowel bedrijven als transport van gevaarlijke stoffen plaats te vinden en

dient bepaald te worden wat de gevolgen/consequenties van de aanwezigheid van mogelijke risicobronnen zijn. Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

  1. bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;

  2. vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor en water;

  3. vervoer van gevaarlijke stoffen via leidingen.

Op de provinciale risicokaart zijn de risico's opgenomen, die bij een ongeval mogelijk meerdere slachtoffers maken. Naast risicobronnen zijn ook de kwetsbare objecten weergegeven. Kwetsbare objecten zijn gebouwen waarin zich veel mensen kunnen bevinden of gebouwen waar niet-zelfredzame mensen aanwezig zijn (zieken, bejaarden, kinderen). Op de kaart staan bijvoorbeeld kinderdagverblijven, basisscholen, ziekenhuizen en grotere hotels. Het zorgcentrum de Nieuwe Notenhoff is als zodanig aangegeven.

In en in de nabijheid van het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig die als een risicobron zijn aan te merken. Ook vervoer van gevaarlijke stoffen via leidingen vind binnen en in de nabijheid van het plangebied niet plaats.

Vervoer gevaarlijke stoffen:
In de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen zijn voor waterwegen vaste veiligheidsafstanden (PR 10-6 contouren) en risicoplafonds voor berekening van het groepsrisico genoemd. Vervoer gevaarlijke stoffen vind niet plaats over de Afgedamde Maas.

In april 2008 is door Royal Haskoning het project "Inventarisatie en advies wegvervoer gevaarlijke stoffen" uitgevoerd. Het doel hiervan was de vervoerstromen van gevaarlijke stoffen over de wegen in de gemeente Woudrichem in beeld te brengen. Uit dit rapport blijkt dat er in de gemeente Woudrichem geen overschrijding van de normen voor het plaatsgebonden risico is. Mogelijk is er wel een overschrijding van de normen voor het groepsrisico voor één weggedeelte, te weten de N322 ter hoogte van Almkerk.

De N322 ter hoogte van Andel is gelegen op een afstand van ruim 870 meter. Deze afstand is te groot om eventuele belemmeringen te kunnen opleveren.

Conclusie
Binnen de omgeving van het plangebied bevinden zich geen inrichtingen danwel routes met gevaarlijke stoffen die volgens de Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen nader dienen te worden uitgewerkt voor het PR en GR. De externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

 

4.5 Flora en fauna

Binnen de bescherming van de natuur in Nederland wordt onderscheid gemaakt tussen bescherming van gebieden en van soorten.

4.5.1 Gebiedsbescherming

De bescherming van gebieden is in eerste instantie geregeld via de Natuurbeschermingswet 1998. De Natuurbeschermingswet bepaald wat er wel en niet mag in de beschermde natuurgebieden. Activiteiten die mogelijk negatieve gevolgen kunnen hebben voor de natuurwaarden mogen niet plaatsvinden zonder vergunning. Verder is iedereen verplicht zorgvuldig om te gaan met natuurgebieden, de zogenaamde zorgplicht.

Het voorliggende bestemmingsplan maakt geen ontwikkelingen mogelijk die negatieve gevolgen kunnen hebben op de in de omgeving liggende waardevolle natuurgebieden.

Het plangebied ligt in stedelijk gebied en buiten de invloedssfeer van Natura 2000-gebieden.

In of rondom het plangebied liggen ook geen beschermde natuurmonumenten waarop de ontwikkeling invloed kan hebben.

Het plangebied grenst niet aan de (provinciale) ecologische hoofdstructuur (EHS). Het plangebied ligt op circa 80 meter van een (geplande) ecologische verbindingszone en 160 meter van de EHS.

Onderzoek in het kader van de Natuurbeschermingswet is niet noodzakelijk.

 

4.5.2 Soortenbescherming

De Flora- en Faunawet beschermt een groot aantal in het wild levende planten- en diersoorten, ook buiten beschermde natuurgebieden. De wet verbiedt een aantal handelingen die kunnen leiden tot schade aan (populaties of individuen van) beschermde soorten (algemene verbodsbepalingen).

Wanneer het bestemmingsplan handelingen mogelijk maakt die beschermde planten en dieren kunnen bedreigen, is het verplicht om vooraf te toetsen of deze plannen kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dit het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, indien dit niet mogelijk is dienen de gevolgen voor beschermde soorten zoveel mogelijk beperkt te worden.

 

4.5.3 Onderzoek

De voorgenomen ontwikkeling houdt ondermeer de sloop van enkele gebouwen in en werkzaamheden die tijdelijk voor verstoring kunnen zorgen. Het laten uitvoeren van een verkennend onderzoek in het kader van de Flora- en faunawet is derhalve noodzakelijk. Voor de ontwikkeling van het voorgenomen plan is in juli 2009 door Tauw bv een natuurtoets uitgevoerd (zie Bijlage 5).

De natuurtoets is toegespitst op de dieren en planten die in het kader van de Flora- en Faunawet van belang zijn. Op basis van de uitgevoerde natuurtoets is in juli 2010 een nader onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 6) naar aanwezigheid van vleermuizen, de Huismus en de Gierzwaluw. Uit het nader onderzoek blijkt het volgende:

Vleermuizen

  1. In het plangebied komen de Gewone dwergvleermuis, Laatvlieger en Ruige dwergvleermuis voor;

  2. in het plangebied bevinden zich paarverblijfplaatsen van de Gewone dwergvleermuis;

  3. de foerageergebieden in het plangebied zijn op te vatten als een onderdeel van vliegroutes en niet als essentiële foerageergebieden. Daarnaast zijn in de directe omgeving meerdere geschikte foerageergebieden aanwezig;

  4. vliegroutes worden door de ruimtelijke ontwikkeling niet aangetast.

Gierzwaluw

  1. In 2010 is het broeden van de Gierzwaluw in het plangebied vastgesteld. Sinds eind augustus 2009 staat deze soort op de lijst van vogels met jaarrond beschermde nesten;

  1. de beoogde ontwikkeling heeft een directe negatieve invloed op het aantal Gierzwaluwen dat op deze locatie broedt. Bij de sloop van de huizen is het treffen van maatregelen noodzakelijk om niet de Flora- en Faunawet te overtreden.

Huismus

  1. In 2009 is in het plangebied de Huismus waargenomen. Sinds eind augustus 2009 staat deze soort op de lijst van vogels met jaarrond beschermde nesten;

  2. de beoogde ontwikkeling heeft een directe negatieve invloed op het aantal Huismussen dat op deze locatie broedt. Bij de sloop van de huizen is het treffen van maatregelen noodzakelijk om niet de Flora- en Faunawet te overtreden.

Door Tauw zijn op basis van de uitkomsten van de natuurtoets en het nader onderzoek enkele aanbevelingen beschreven. De onderstaande aanbevelingen kunnen worden beschouwd als algemeen geldende aanbevelingen waar bij de ontwikkeling van het plan rekening mee kan worden gehouden. Naast deze algemene aanbevelingen zijn als gevolg van de conclusies van het nader onderzoek ook enkele specifieke aanbevelingen gegeven met betrekking tot de Vleermuizen, de Huismus en de Gierzwaluw. Deze aanbevelingen zijn te vinden in het onderzoeksrapport behorende bij het nader onderzoek.

Algemene aanbevelingen:

 
Conclusie onderzoek

Met inachtneming van de gegeven aanbevelingen, het treffen van voldoende mitigerende maatregelen bij de werkzaamheden en het aanvragen van een ontheffing vormt het aspect natuur geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

 

4.5.4 Aanvullend onderzoek

Omdat uit de door Tauw uitgevoerde rapportage geen exacte locaties van de verblijfplaatsen van vleermuizen, huismussen en gierzwaluwen naar voren is gekomen, is aan AGEL Adviseurs verzocht een extra inventarisatieronde uit te voeren (zie Bijlagen 7 en 8). Aan de hand van deze resultaten kunnen dan de mitigerende maatregelen zoals omschreven in het mitigatieplan van TAUW meer op maat en op basis van recentere gegevens worden genomen.

Het onderzoek is in twee delen uitgevoerd, er is onderzoek gedaan in 2012 en in 2013. De resultaten van het onderzoek zijn ieder in een eigen rapportage gepresenteerd (zie bijlagen 7 en 8).

Conclusies onderzoek

In het in 2012 onderzochte deel van het plangebied werden vijf paar huismussen, geen gierzwaluwen en één paarverblijf van een gewone dwergvleermuis vastgesteld. Er werden geen kraam- of zomerverblijfplaatsen, belangrijke foerageergebieden of vliegroutes van vleermuizen geconstateerd. In eerder onderzoek (2009) is vastgesteld dat er in het hele plangebied o.a. sprake was van één tot drie verblijfplaatsen van gierzwaluwen en circa twee (paar)verblijfplaatsen van gewone dwergvleermuizen. De exacte locatie is niet vermeld.

Naast gewone dwergvleermuizen zijn in het gebied de laatvlieger en watervleermuis kort foeragerend waargenomen.

Het in 2013 onderzochte deel van het plangebied werden vier paar huismussen, geen gierzwaluwen en drie paarverblijfplaatsen van een gewone dwergvleermuis vastgesteld. Er werden geen kraam- of zomerverblijfplaatsen, essentiële foerageergebieden of vliegroutes van vleermuizen geconstateerd. Verder werden 3 paartjes ringmussen aangetroffen en was er sprake van zeven roekennesten in vier bomen. De ringmus is een Rode Lijstsoort en de nesten van roeken zijn jaarrond beschermd.

In eerder onderzoek (TAUW, 2009) is vastgesteld dat er in het hele plangebied o.a. sprake was van één tot drie verblijfplaatsen van gierzwaluwen, circa twee (paar)verblijfplaatsen van

gewone dwergvleermuizen en 15 paartjes huismussen. De exacte locatie is niet vermeld. Naast gewone dwergvleermuizen is in het gebied de laatvlieger kort waargenomen.

Mitigatie 2012 en 2013

In onderstaande tabel is weergegeven welke aantallen van de onderzochte soorten daadwerkelijk in de twee onderzoeksjaren zijn gevonden en de bijbehorende aantallen mitigatie-verblijven.

 [image]

Aangezien er al kunstmatige verblijven zijn aangebracht in de nieuwbouwfase 1 (eind 2012) zal dit worden verrekend met eventueel te plaatsen verblijven in 2013.

Genomen maatregelen

Bij de nieuwbouw in 2012 van de Nieuwe Notenhoff zijn 15 stuks gierzwaluwneststenen en 8 vleermuiskokers aangebracht. Voor de gierzwaluw en gewone dwergvleermuis zijn er toen meer verblijven opgenomen dan nodig was op basis van het later in 2012 uitgevoerde onderzoek. In 2013 zijn 18 verblijfplaatsen opgehangen bij de bestaande woningen, in de vorm van 6 huismuskasten (z.g. mussenflats / type 3-in-1).

Conclusie

Aan de aanbevelingen uit het onderzoek is reeds uitvoering gegeven, hiermee vormt het aspect flora en fauna geen belemmering voor de verdere ontwikkeling van het plan.

 

4.6 Geluid

De mate waarin het geluid, bijvoorbeeld veroorzaakt door het wegverkeer, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh) en het Besluit geluidhinder (Bgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige bestemmingen worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving ten gevolge van wegverkeer, spoorweg en industrie. Er wordt daarin onderscheid gemaakt tussen geluidsgevoelige en overige gebouwen. In de wet worden de volgende geluidgevoelige objecten genoemd:

  1. woningen;

  2. onderwijsgebouwen;

  3. ziekenhuizen en verpleeghuizen;

  4. bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) aan te wijzen andere gezondheidszorggebouwen dan bedoeld onder 2; een gymnastieklokaal maakt voor de toepassing van de wet geen deel uit van een onderwijsgebouw.

Op basis van de Wgh zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. In en in de nabijheid van het plangebied is geen geluidzone vanwege railverkeers- of industrielawaai aanwezig. Beide onderdelen worden logischerwijs dan ook niet nader toegelicht in deze paragraaf.

Wegverkeerslawaai

Artikel 76 van de Wet geluidhinder verplicht ertoe om bij een bestemmingsplan rekening te houden met de geluidzone van wegen, wanneer sprake is van realisatie van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen een geluidzone.

Op grond van artikel 74 Wgh heeft iedere weg van rechtswege een geluidzone, met uitzondering van:

 

4.6.1 Onderzoek

Aangezien bij de voorgenomen ontwikkeling sprake is van nieuwe geluidgevoelige objecten is in juli 2010 door Tauw een akoestisch onderzoek (zie Bijlage 9) uitgevoerd naar de geluidbelasting op de gevels ten gevolge van de Hoofdgraaf, de Julianastraat en de Koningin Emmastraat. Ondanks dat het wegen betreft met een maximale snelheid van 30 km/uur is uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening toch een onderzoek uitgevoerd.

Uit de rekenresultaten kan worden geconcludeerd dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeerslawaai uit de Wet geluidhinder door het wegverkeer over de Julianastraat en de Koningin Emmastraat wordt overschreden. De voorkeursgrenswaarde wordt overschreden door het wegverkeer over de Julianastraat en door het wegverkeer over de Koningin Emmastraat. Wel wordt er voldaan aan de maximaal toelaatbare grenswaarden. Echter gezien het feit dat deze wegen 30 km/uur wegen zijn, is het verlenen van een hogere grenswaarde niet van toepassing. De geluidbelasting als gevolg van de Hoofdgraaf ligt beneden de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

In het onderzoek is tevens de cumulatieve geluidbelasting van de drie wegen berekend. Op basis van deze berekening dient extra aandacht aan de gevelwering van de gebouwen besteed te worden om te kunnen voldoen aan de minimale eis uit het Bouwbesluit.

Conclusie
Het aspect geluid vormt geen belemmering aan de voorgenomen ontwikkeling, met dien verstande dat bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor bouwen getoetst zal worden of aan de gestelde binnenwaarde, van 33 dB uit het Bouwbesluit, wordt voldaan.

 

4.7 Kabels en leidingen

In of rond het plangebied bevinden zich geen kabels en leidingen die een beperking zijn voor de uitvoering van het plan.

 

4.8 Luchtkwaliteit

Sinds november 2007 is de Wet luchtkwaliteit van toepassing. In deze wet is van bepaalde projecten getalsmatig vastgelegd dat ze "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Met de inwerkingtreding van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) op 1 augustus 2009, zijn deze grenzen zoals deze in de Wet luchtkwaliteit waren opgenomen verruimd. Een project draagt volgens het NSL "niet in betekende mate" bij zolang de toename van de concentratie fijnstof of stikstofdioxide maximaal 3% bedraagt van de grenswaarde.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van projecten (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Voor woningbouwlocaties geldt dat voor maximaal 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden.

Aangezien de voorgenomen ontwikkeling de bouw van 47 woningen, 39 aanleunwoningen 36 groepswoningen omvat, en daarnaast een dagactiviteitencentrum van 2.650m² en een zorgcentrum van 500 m² worden ontwikkeld is een luchtkwaliteitonderzoek uitgevoerd.

Onderzoek

Dit onderzoek is in juli 2010 door Tauw is uitgevoerd (zie Bijlage 10) gaat in op de gevolgen van de verkeersaantrekkende werking van de voorgenomen ontwikkeling.

Uit het onderzoek blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit en daarmee niet getoetst hoeft te worden aan de grenswaarden zoals opgenomen in de Wet Luchtkwaliteit.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

 

4.9 Milieuhinder bedrijvigheid

Er liggen geen bijzondere bedrijven in het kader van de Wet milieubeheer in de directe omgeving (< 100m).

Ten noorden van het plangebied ligt, op iets meer dan 100 m afstand vanuit de grens van het plangebied, een veevoederfabriek op het daar gesitueerde bedrijventerrein. Dit bedrijf bezit een milieuvergunning en voldoet aan de gestelde normen. Bij de aanvraag van deze vergunning zijn geur- en stofverspreidingsonderzoeken uitgevoerd.
Voor het bedrijventerrein gelden vastgestelde geluidscontouren (55 en 50 dB(A)). Gezien het feit dat de dichtst bij gelegen woningen al voldoen aan de normen, kan worden uitgegaan dat dit ook voor het onderhavig plangebied geen problemen geeft.

Andere bedrijven in de omgeving zijn bestemd als "Bedrijf" of "Gemengd" ten hoogste tot categorie 2 bedrijf. De richtafstand voor het omgevingstype rustige woonwijk is daarbij 30 meter. Ten opzichte van de woningen in het plangebied zijn deze bedrijfsvestigingen op een grotere afstand gesitueerd dan 30 meter.

Conclusie

Het aspect milieuhinder bedrijvigheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

 

4.10 Water

Sinds 2001 is het verplicht een Watertoets bij ruimtelijke ontwikkelingen uit te voeren, wat als gevolg heeft dat in alle ruimtelijke plannen - en dus ook het bestemmingsplan - een zogeheten waterparagraaf moet zijn opgenomen.

De watertoets is een instrument dat er voor zorgt dat bij alle ruimtelijke plannen (landelijk én stedelijk gebied) aandacht is voor de kwaliteit en kwantiteit van water. De watertoets is verplicht voor alle overheden die waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten hebben. Maar ook als bijvoorbeeld een particulier of ondernemer een vrijstelling van het bestemmingsplan nodig heeft, komt de watertoets aan de orde. In het kader van de Watertoets wordt contact opgenomen met de waterbeheerder. In dit geval is waterschap Rivierenland de waterbeheerder.

In het kader van de watertoets is voor het vigerende bestemmingsplan door Tauw bv ten behoeve van de ontwikkeling van De Notenhoff een waterhuishoudkundige uitwerking opgesteld. Deze is als bijlage 11 bij dit plan gevoegd. Het waterschap is destijds akkoord gegaan met zowel het waterhuishoudkundig plan als het rioleringsplan.

Het plangebied beslaat een woonwijk met een vijver. Binnen het plangebied zijn reeds 12 woningen gesloopt en is met de bouwfase gestart van 14 nieuwe woningen. De overige bestaande woningen blijven gehandhaafd en er wordt niet langer ingezet op herbouw. De huidige verkavelingsstructuur blijft daarmee gelijk. Het stratenpatroon en de totale hoeveelheid verhard oppervlak neemt af met 575 m² ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan naar 8840 m² en het maaiveldhoogte verandert niet. De locatie en de grootte van de vijver blijven onveranderd en maakt geen onderdeel uit van deze bestemmingsplan herziening. De vijver (met B-status) maakt deel uit van een groter peilgebied en is verbonden via een duiker met stuwconstructie (geen peilscheiding, maar debietregulerend op 1,5 l/s/ha) met de watergang langs de Hoofdgraaf. Daarnaast sluit de watergang achter de woningen aan de Julianastraat 3-11 aan middels een duiker op de vijver. De nieuwe vijver compenseert het oude vijveroppervlak, de toename aan verhard oppervlak van het vigerende bestemmingsplan en de toename aan kwel als gevolg van de aanleg van de vijver. De vijver behoort bij een peilvak met een streefwaterpeil van NAP +0,40 m. De maximale peilstijging in de vijver is 0,3 m. Het talud is 1:2 en de minimale waterdiepte is 1 m. Om de veiligheid te vergroten kan het gekozen talud van 1:2 en de waterdiepte van 1 meter worden aangepast binnen de ruimte die daar in het stedenbouwkundige plan voor is.

De waterkering van de Afgedamde Maas ligt op een afstand van circa 100 m. Het gebied ligt buiten de beschermingszone van de waterkering. In de wegen rond het plangebied is drainage aanwezig. Het plangebied is gemengd gerioleerd. Op basis van gemiddeld 2,5 inwoner per woning (Leidraad Riolering) en een schatting van het aantal bewoners van het zorgcentrum, wonen er circa 200 mensen in het plangebied Notenhoff.

 

Watervergunning
Op 13 oktober 2011 heeft het Waterschap Rivierenland het besluit genomen voor het verlenen van watervergunning voor het bouw- en woonrijp maken van het plangebied "De Notenhoff" en is als

bijlage 12 bij dit plan gevoegd.

De aanleg van de vijver en overige werkzaamheden zijn inmiddels afgerond.

 

Riolering
De bestaande riolering wordt zoveel mogelijk gehandhaafd. Het afvalwater (DWA) wordt aangesloten op het gemengd stelsel van de gemeente.
Het regenwater (HWA ) wordt voor het grootste deel aangesloten op het HWA-stelsel van de omliggende wijk. Dit stelsel loost het regenwater van het wegoppervlak op het oppervlaktewater op twee locaties; aan de Hoofdgraaf ter hoogte van de achterzijde van de woningen aan de Hofflaan en aan de Hoofdgraaf ter hoogte van de Neer-Andelseweg.

Bij de nieuwbouw van woningen en het zorgcentrum zal het regenwater worden aangesloten op het HWA-stelsel dat loost in de vijver. Ten opzichte van de oude ontwikkeling zal dan 460 m² minder dakoppervlak hierop worden aangesloten. De bestaande woningen hebben geen gescheiden stelsel en lozen op het DWA-riool en daarmee niet op de vijver. Ten opzichte van de eerdere plannen, waarbij uitgegaan werd van een dakoppervlak van 2600 m² dat zou worden aangesloten op het HWA-stelsel, wordt er in de nieuuwe situatie 2140 m² aangesloten. Daarmee vermindert het totaal aan dakoppervlak met 460 m² dat loost op de vijver.
De belasting op het oppervlaktewater buiten het plangebied neemt niet toe en zijn er geen negatieve gevolgen voor het watersysteem. Het waterschap Rivierenland heeft voor de eerdere plannen ingestemd met het afkoppelplan van Andel d.d. 14 juli 2009, waarin rekening is gehouden met het aansluiten van 14.000 m² aangesloten verhard oppervlak vanuit de wijk Notenhoff op het HWA-stelsel.
Bij de huidge plannen wordt echter minder verhard opppervlak aangesloten, het totaal komt nu neer op 12965 m² wat wordt aangesloten op het HWA-stelsel.

Grondwater
In de wijk is een vlakliggend drainagesysteem met een b.o.b. van NAP +0,30 m aangelegd om het grondwaterpeil te reguleren. De minimale ontwateringsdiepte bedraagt minimaal 0,70 m onder wegpeil en 0,90 m onder vloerpeil. Het drainagewater wordt direct op de vijver geloosd. De lozing van drainagewater op de vijver is in principe niet gecompenseerd, omdat dit vertraagd vrijkomt in geringe hoeveelheden. Het drainagestelsel ligt in de wegcunetten.

Als gevolg van de aanpassingen aan het oppervlaktewatersysteem neemt de kweldruk toe. Dit is berekend op 8 m³/dag toename bij een T=10 hoogwatersituatie in de rivier. Om deze toename in kwel te compenseren is extra vijveroppervlak (berging) gerealiseerd.

Waterkwaliteit
Het hemelwater wordt direct geloosd op het oppervlaktewater. Gezien de inrichting van de vijver (geringe doorstroming) wordt het houden van eenden en voeren daarvan afgeraden. Dit geeft een sterke belasting van het oppervlaktewater en een grote kans op een slechte waterkwaliteit. De vijver is onderdeel van het openbaar gebied en zal in de onderhoudsplan van de gemeente worden meegenomen.

Wateradvies
Op het voorontwerpbestemmingsplan is reeds op 29 april 2015 door waterschap Rivierenland een positief wateradvies gegeven. De brief is als bijlage 13 toegevoegd aan het plan.

Conclusie

Aangezien in de nieuwe situatie minder verhard oppervlak wordt aangelegd en de oppervlakte voor waterberging hetzelfde blijft vormt het aspect water geen belemmering voor de ontwikkeling van het nieuwe plan.

4.11 Duurzaamheid

De klimaatveranderingen, de eindigheid van de fossiele brandstof en het daarop anticiperende beleid van het Rijk, provincies en gemeenten vragen er om dat actief gekeken wordt naar duurzaamheid in nieuwbouwplannen. Het betreft thema's zoals CO2- en energiebesparing, duurzame energie en duurzaam bouwen.

De gemeente Woudrichem streeft ernaar dat gebouweigenaren bij nieuwbouw of verbouw energiezuinig bouwen en duurzame materialen toepassen, zoals duurzaam geproduceerd hout of herbruikbare materialen.

Bij de realisering van het nieuwe zorgcomplex en aanpassingen aan de bestaande woningen worden geen extra maatregelen voorzien bovenop de eisen uit het bouwbesluit.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

 

5.1 Aanleiding tot ontwikkeling

Aanleiding in 2010 voor het ontwikkelen van het masterplan voor het gebied rondom de Notenhoff te Andel zijn een drietal aspecten die tezamen hebben geleid tot het ontwikkelen van de visie.

  1. Het bestaande woningbezit in deze wijk is verouderd voor de doelgroep voor wie het is bestemd. Het zorgcentrum De Notenhoff, een zorgcentrum met zorgappartementen en aanleunwoningen dat is gebouwd in het begin van de jaren zeventig, voldoet qua maatvoering en voorzieningenniveau niet meer aan de eisen van deze tijd. Daarnaast liggen rondom het zorgcentrum de nog eens 48 bejaardenwoningen die om dezelfde redenen niet meer voldoen, zowel qua grootte en rolstoeltoegankelijkheid als op gebied van comfort met betrekking tot isolatie en domotica.

  2. Het doel van het plan is om eveneens een wijk te ontwikkelen, waarbij wordt gestreefd naar een bredere opzet met een grotere woningdifferentiatie voor andere doelgroepen. Thans is er sprake van een woonwijk waar alleen ouderen wonen: een mix met gemengde leeftijdgroepen wordt als een welkome aanvulling gezien. Hiertoe zullen ook starterswoningen en twee onder één kapwoningen in het plan worden opgenomen.

  3. De ligging van het plan ten opzichte van het centrum is zodanig goed dat er ook is gezocht om het nieuwe plan een grotere betekenis voor het dorp te kunnen geven. Daarom worden ook ruimten voor medische en maatschappelijke dienstverlening in de plannen opgenomen. Hierbij is sprake van huisvesting van een medisch dienstencentrum en een kinderdagverblijf.

De visie is uitgewerkt in een aangepaste stedenbouwkundige structuur en planologisch vastgelegd in het bestemmingsplan Notenhoff in 2011. Daarbij werd er nog vanuit gegaan dat alle bestaande woningen zouden worden vervangen door nieuwbouw.

 

5.2 Bijgestelde doelstelling

Door stagnerende woningmarkt en daarmee de verkoopbaarheid van woningen is heroverwogen om alle bestaande woningen af te breken en te vervangen door duurdere nieuwbouw woningen.

De nu voorgestane doelstelling is om een groot deel van de huidige kleine woningen als koopwoningen aan te bieden. Daarmee wordt een goedkope woning aangeboden voor met name starters op de woningmarkt, de kleinere woning blijft ook interessant voor senioren en juist aan dit type woningen is binnen de gemeente Woudrichem een tekort.

In de wetenschap dat het oudere woningen betreft die niet meer aan de hedendaagse eisen voldoen is nagedacht over de uitbreidingsmogelijkheden en zijn er extra mogelijkheden in het plan opgenomen om onder voorwaarden hoger te kunnen gaan bouwen.

Doordat de woningen in particulier eigendom komen kunnen de aanpassingen aan de woning gefaseerd worden uitgevoerd naar gelang de levensfase en behoefte van de bewoners. Er wordt hiermee een levensloopbestendige woning aangeboden die aanpassingen aan de persoonlijke situatie en wensen mogelijk maakt.

Voorwaarden bij het hoger bouwen

De huidige woningen hebben een goothoogte van circa 3 meter en een hoogte van 6 meter. In principe kunnen de woningen uitgebreid worden tot een goothoogte van 6 m en een maximale hoogte van 10 meter. Deze uitbreidingsmogelijkheid voor een extra verdieping is, uit oogpunt van welstand en belevingswaarde vanuit de omgeving, alleen acceptabel indien de uitvoering en vormgeving met alle aaneengebouwde woningen in één bouwblok gelijktijdig en uniform wordt uitgevoerd.

Op de afbeelding hierna zijn de betreffende woningen in de kleur rood aangegeven. [image]

Afbeelding Bestaande- en nieuwe bebouwing en inrichting

De huidige stedenbouwkundige structuur blijft gehandhaafd waarbij nu wordt ingezet op revitalisering van de woonfuncties en het gebied als geheel.

5.3 Verkeer en parkeren

In de nieuwe opzet van het plan wordt het gebied voor gemotoriseerd verkeer ontsloten via de Dokter Esseveldlaan die aansluit op de Langenhof en de Kon. Emmastraat. Deze ontsluitingsroute door het plangebied blijft qua inrichting en opzet ongewijzigd. Ten opzichte van de eerder voorgenomen inrichting zal in het nu voorliggende plan de huidige inrichting van het Koolmeespad en Vinkenpad in belangrijke mate gehandhaafd blijven. Ter plaatse is nu voorzien in de aanleg van extra parkeervoorzieningen. Het Putterplein sluit aan op de Langenhof en is alleen voor de voetganger verbonden met de rest van het plangebied.
Voor langzaamverkeer blijft het Nachtegaallaantje als doorgaande route in stand.

Uitgangspunt is een duurzaam veilig ingerichte woonwijk, waarbij de openbare ruimte wordt ingericht als verblijfsgebied en waarin alleen 30 km wegen in zijn opgenomen.

Parkeren

Voor het parkeren zijn de parkeernormen gehanteerd uit de 'Notitie Parkeren' die door de gemeenteraad Woudrichem is vastgesteld op 17 mei 2011 en is als Bijlage 2 bij de van dit bestemmingsplan deel uitmakende regels toegevoegd. In deze notitie heeft de gemeente Woudrichem de bandbreedte van de cijfers bepaald.

Het Putterplein zal voor de daaraan liggende woningen geheel worden ingericht ten behoeve van het parkeren. Ter hoogte van het Koolmeespad / Vinkenpad en aansluitend aan de centrale as zullen 18 parkeerplaatsen gerealiseerd worden.
De overige parkeerplaatsen worden in het openbare gebied gerealiseerd. Dit zal gespreid door het plan gebeuren, waarbij een concentratie plaatsvindt aan de nieuwe ontsluitingsweg (centrale as) die vanaf de Koningin Emmastraat het plan inloopt. Voor het nieuwe zorgcentrum wordt een norm gehanteerd van 0.45 voor de aanleunwoningen en 4pp/100m² voor het dienstencentrum. Voor de kleinschalige groepswoningen wordt een norm van 0,6 gehanteerd, die op twee plaatsen nabij de entree van dit complex worden gerealiseerd.

Voor het gehele gebied de Notenhoff, waar het onderhavig bestemmingsplan onderdeel vanuit maakt, is per deelgebied A t/m D het benodigd aantal parkeervoorzieningen uitgewerkt.

Vlek A: 23 starterswoningen x 1,8

Benodigd = 41,4

Aanwezig = 2+5+21+5+5+4 = 42

Vlek B: 40 woonzorgeenheden x 0,7

2*100m2 bvo diensten x 2,7

Benodigd = 33,4

Aanwezig = 2+17+15 = 34

Vlek C : 14 aanleunwoningen x 1,4

7 starterswoningen x 1,8

3 starterswoningen x 1,8

Benodigd = 37,6

Aanwezig = 8+5+18+6 = 37

Vlek D: 36 eenheden x 0,6

Benodigd = 21,6

Aanwezig = 12+10 = 22

 

Vlek A = 42

Vlek B = 34

Vlek C = 37

Vlek D = 22

Totaal = 135 aanwezige p.p.

Benodigd = 134,0 aantal p.p.

 [image]

Afbeelding Parkeerplaatsen en aantallen

 

5.4 Fasering

De ontwikkeling van het plan Notenhoff is en wordt gefaseerd uitgevoerd, om daarmee de tijdelijke huisvesting en de hoeveelheid verhuisbewegingen te beperken.

De eerste fase is gestart medio 2011 en is inmiddels afgerond.

Fase 2 is uitgesteld t.o.v. de eerdere planning en wordt nu voorzien voor 2015/2016.

In het gebied aangegeven als fase 3 zijn inmiddels 12 woningen gesloopt en is gestart met de bouw van 14 nieuwe woningen (aangeduid met nr. 1 en 2). De overige bestaande woningen worden in de nieuwe visie niet meer gesloopt en worden verkocht.

Voor het gebied fase 4 is ook het woningbouwprogramma bijgesteld en wordt nu uitgegaan van de bestaande woningen. In ieder geval blijft de bestaande stedenbouwkundige opzet gehandhaafd. Of vervangende nieuwbouw in uitvoering wordt genomen of dat de woningen te koop zullen worden aangeboden dient nog nader onderzocht te worden.

Qua tijdsfasering wordt nog steeds uitgegaan dat in 2016 het geheel zal zijn gerealiseerd.

 

 [image]

Afbeelding: Fasering (overeenkomstig de eerste planontwikkeling)

Bovenstaande afbeelding toont op de onderlegger de eerder voorgenomen ontwikkeling en is met de nieuwe visie voor het gebied achterhaald.

Hoofdstuk 6 Juridische toelichting

 

6.1 Algemene juridische opzet

In voorliggend bestemmingsplan wordt de planologisch-juridische basis gelegd voor het woongebied de Notenhoff. Het bestemmingsplan heeft een belangrijke functie als toetsingskader voor bouwaanvragen en het (toekomstige) gebruik van de gronden en gebouwen.

Sinds 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening van toepassing. Onderdeel van de wetgeving is de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2008. In deze regeling wordt beschreven hoe het bestemmingsplan er uit moet zien en welke benamingen worden gehanteerd. Ook het kleurgebruik op de kaart is voortaan vastgelegd in de landelijke standaarden evenals de technische vereisten. Vanzelfsprekend voldoet het bestemmingsplan aan deze standaarden.

Op de bijbehorende verbeelding (plankaart) is te zien waar en welke bestemmingen van toepassing zijn. Eveneens is op de verbeelding de exacte omvang en ligging van het plangebied vastgelegd. De regels behorende bij onderhavig bestemmingsplan zijn gebaseerd op de gemeentelijke standaard.

Opbouw regels

De regels zijn als volgt gestructureerd:

 

6.2 Bestemmingen

 

6.2.1 Bedrijf - Nutsvoorziening

In het plangebied is één nutsvoorziening aanwezig, een trafohuisje. Deze voorziening heeft een specifieke bestemming, 'Bedrijf - Nutsvoorziening', gekregen. Binnen de bestemming is de bouw van nutsvoorzieningen toegestaan en het gebruik van de gronden ten behoeve van die voorziening. Een bedrijfswoning is niet toegestaan binnen deze bestemming. De uitwisselbaarheid met andere vormen van bedrijvigheid is niet reëel gelet op de locatie en dus dan ook niet mogelijk gemaakt in de regels.

6.2.2 Groen

In het belang van de instandhouding van het aanwezige 'structurerende groen' zijn de aanwezige groenvoorzieningen specifiek bestemd tot 'Groen'. Kleinere groene gebieden, zoals de bermen langs wegen en het zogenaamde snippergroen, zijn opgenomen binnen de verkeersbestemmingen.
Binnen de groenbestemming zijn ook voetpaden, speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen toegestaan evenals waterpartijen. Gebouwen zijn binnen de groenbestemming uitgesloten.

 

6.2.3 Maatschappelijk

De locatie waar het woon-zorgcomplex wordt gerealiseerd heeft de bestemming ''Maatschappelijk'' gekregen. Binnen deze bestemming wordt specifiek ingezet op maatschappelijke zorgvoorzieningen met een wooncomponent. Voor het woonzorgcentrum is op de verbeelding een ruim bouwvlak opgenomen waarbinnen, de maximale bouwmaten zijn vastgelegd.
Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd. Ten behoeve van het aanleggen/bouwen van fietshokken en bergingen is hiervoor tevens in de regels opgenomen dat, tot een gezamenlijk maximum van 100 m², dergelijke voorzieningen buiten het bouwvlak gebouwd mogen worden.

 

6.2.4 Tuin

De bestemming 'Tuin' is bedoeld voor voortuinen en zijtuinen, grenzend aan het openbaar gebied en dienen vrij te blijven van gebouwen. Andere bouwwerken zijn wel toegestaan, mits deze voldoen aan de in de regels aangegeven maatvoering. In deze bestemming zijn aangebouwde bijbehorende bouwwerken, zoals erkers en ingangspartijen toegestaan met in acht neming van de in de regels bepaalde maatvoeringen. Voor het aanbrengen van luifels en oprichten van erfafscheidingen zijn ook de maximale maatvoeringen opgenomen.

 

6.2.5 Verkeer - Verblijfsgebied

Alle wegen, alle (niet groene) openbare ruimten en de paden hebben de bestemming 'Verkeer-verblijfsgebied' gekregen. Het betreft feitelijk het openbaar gebied dat niet valt binnen een structurele groenstructuur of een doorgaande verkeersweg. Binnen de bestemming is ruimte voor een breed scala aan functies gerelateerd aan verkeer en verblijf.

 

6.2.6 Water

De waterpartijen binnen het plangebied hebben een structurele functie voor waterberging en waterhuishouding binnen het plangebied en zijn daarom specifiek bestemd tot 'Water'.

6.2.7 Wonen

De bestemming 'Wonen' is in het plangebied opgenomen voor alle woningen en de achtertuinen (het achtererfgebied). Het gaat hier zowel om aaneengebouwde woningen. Het is door middel van de aanduidingen op de verbeelding weergegeven. De woningen mogen uitsluitend worden gerealiseerd binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. Voor de realisatie van de woningen zijn in de regels bouwregels opgenomen.

Bouwregels
De belangrijkste bouwregels zijn die met betrekking tot het bouwen van de woning binnen het bouwvlak en de goot- en bouwhoogte van de woning. In de regels is vastgelegd dat de goot- en bouwhoogte van de woningen niet meer mag bedragen dan op de verbeelding door middel van een aanduiding goot- en bouwhoogte is aangegeven.
Daarnaast is in de regels vastgelegd dat ten hoogste 60% van de oppervlakte van de bouwperceel mag worden bebouwd, waarbij tot een maximum van 100 m² aan bijbehorende bouwwerken mag worden gerealiseerd. Tevens zijn voor de bijbehorende bouwwerken maximale goot- en bouwhoogten aangegeven.

Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen in afwijking van de bouwregels voor het hoger mogen bouwen, voor de woningen op de verbeelding aangegeven met een goothoogte van 3 m. en een hoogte van 6 m. tot respectievelijk 6 en 10 meter.

Aan huis gebonden activiteiten
Binnen de woonbestemming is opgenomen dat het onder voorwaarden mogelijk is om aan de woning ondergeschikte andere activiteiten uit te oefenen. De voorwaarden en om welk soort van bedrijfsuitoefening rechtstreeks zijn toegestaan danwel waar een omgevingsvergunning voor dient te worden aangevraagd zijn beschreven in de bijbehorende regels in artikel 9 "Wonen".

De oppervlakte die gebruikt mag worden voor aan huis gebonden activiteiten mag niet meer bedragen dan 40% van de totale oppervlakte van de woning en bijbehorende bouwwerken tot een gezamenlijk oppervlak van 50 m².

Afwijkingen
Van de bouwregels kan worden afgeweken ten behoeve van het bouwen van aangebouwde bijbehorende bouwwerken tot een bouwhoogte die ten minste 3 m lager is dan de hoogte van het hoofdgebouw.

 

6.2.8 Waarde - Archeologie

Voor een deel van het plangebied heeft er een inventariserend veldonderzoek plaats gevonden en is vrij gegeven voor wat betreft het aspect archeologie. Opnemen van een beschermende bestemmingsregeling is ter plaatse dan ook niet meer van toepassing. Voor het noordwestelijk deel van het plangebied, waar geen onderzoek heeft plaats gevonden en mogelijk sprake is van archeologische waarden, hebben de gronden naast de onderliggende hoofdbestemmingen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Deze gronden zijn, naast voor de andere voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

Om daadwerkelijk te kunnen beschermen, is in deze bestemming een specifiek op dit onderwerp toegesneden omgevingsvergunning opgenomen. Voor diverse activiteiten, waarbij de grond wordt 'geroerd', vooral graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm, is een omgevingsvergunning nodig.

Ter bescherming van (naar verwachting) aanwezige archeologische waarden is in deze bestemming ook de bevoegdheid van burgemeester en wethouders opgenomen om eisen te stellen bij een aanvraag van een omgevingsvergunning, overeenkomstig artikel 40 van de Monumentenwet 1988. Die eisen betreffen onder meer, een rapportageplicht van de aanvrager van de omgevingsvergunning betreffende de archeologische situatie van het betreffende terrein, en de mogelijkheid om aan de omgevingsvergunning de verplichting tot 'bouwbegeleiding' door een ter zake deskundige (archeoloog) te verbinden.

Deze onderzoeksplicht verschilt per verwachtingswaarde. Bij middelhoge verwachting geldt deze verplichting bij een ontwikkeling van meer dan 500 m² en bij een hoge verwachting meer dan 100 m².

6.2.9 Algemene regels

Naast de regels ten aanzien van specifieke bestemmingen, zijn er ook algemene regels opgesteld. Deze regels gelden onafhankelijk van het type bestemming. De belangrijkste van de algemene regels zijn:

Algemene bouwregels

Algemene gebruiksregels

Algemene afwijkingsregels

Algemene wijzigingsregels

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

 
Bij het opstellen van een nieuw ruimtelijk plan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 sub f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan.

De initiatiefnemer is voornemens om binnen het plangebied het bestaande zorgcomplex te vervangen door een nieuw zorgcomplex en de bestaande- en vergunde woningen conserverend te bestemmen. Het streven is om het merendeel of alle woningen voor verkoop aan te bieden, bedoeld voor doorstromers (senioren en overige) en starters op de woningmarkt. Beide doelgroepen zijn in het kader van de Woonvisie Woudrichem 2011 – 2015, aangemerkt als belangrijke doelgroepen waaraan bijzondere aandacht moet worden geschonken. Mede door verkoop van woningen wordt voorzien in een sluitende exploitatie.

Planschade

Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan met een planologische wijziging kan in beginsel aanleiding geven tot planschade. Aangezien dit bestemmingsplan geen grootschalige planologische wijzigingen mogelijk maakt en juist weer inspeelt op de bestaande situatie is het in dit geval niet aannemelijk dat er aanleiding is voor vergoedbare planschade. Om de gemeente te vrijwaren wordt in een overeenkomst vastgelegd dat eventuele onverhoopte planschade door de ontwikkelaar wordt terugbetaald aan de gemeente.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

 

8.1 Vooroverleg

Op grond van artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is op de gemeentelijke website het voornemen kenbaar gemaakt een bestemmingsplan voor te bereiden voor ‘Notenhoff – herziening 2015’.

In het kader van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bestemmingsplan toegezonden aan de vooroverlegpartners de provincie Noord-Brabant, het Waterschap Rivierenland en de Brandweer Midden en West Brabant.

Van alle drie de instanties is een reacties ontvangen, waarbij geen verbeterpunten of aanvullingen in naar voren zijn gekomen. De volledige (geanonimiseerde) vooroverlegreacties zijn opgenomen in de 'Nota Vooroverleg' en is als Bijlage 16 bij de toelichting aan het plan toegevoegd.

In hoofdstuk 3 van de Nota zijn de ambtshalve aanpassingen beschreven die naar voren zijn gekomen bij de ambtshalve toetsing of zijn voortgekomen uit gewijzigd inzicht of voornemen.

 

8.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan is vanaf 26 juni 2015 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegd. Deze ter inzage legging is bekend gemaakt in de Staatscourant en op www.woudrichem.nl.
Tevens is er gelegenheid geweest een informatieavond bij te wonen op 29 juni 2015 in ‘t Buitenhoff te Andel en konden vragen worden gesteld en eventueel mondelinge een zienswijze worden ingediend.

Er zijn naar aanleiding van de ter inzage legging geen zienswijzen binnen de gestelde termijn ingediend.

 

Ambtshalve aanpassingen

Er zijn wel verbeteringen doorgevoerd in de toelichting en bij de regels, de omvang en aard van het plan is daarmee niet anders geworden.

 

Toelichting:

 

Regels: